大悦城(000031):触底回升,业绩如期修复-点评报告

事件描述

   2021三季报显示公司营收221.3亿(+24.3％),归母净利11.2亿(+46.9％),扣非后归母净利11.0亿(+49.4％),综合毛利率31.3％(-12.4pct),净利率8.3％(+0.1pct)。

   事件评论

   税费比例下降及信用减值利得抵销毛利率大幅下滑的影响,前三季度业绩同比高增。2021前三季度公司营收同比增长24.3％至221.3亿,综合毛利率同比下降12.4pct至31.3％。虽毛利率大幅下滑,但归母净利增速(+49.4％)高于营收增速(+24.3％),主因税金及附加比例、期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别同比下降5.4pct、1.1pct、7.2pct、9.2pct至5.0％、11.9％、40.6％、39.1％,本期资产减值损失为0(去年同期亏损2.1亿),信用减值利得5.2亿(去年同期减值利得0.4亿),税费比例下降及减值利得抵销毛利率下滑的影响,推动前三季度归母净利高增。展望全年,2021年三季度末公司预收款项463.0亿(+13.3％),预收款项/2021H年化结算=1.37X,保障后期开发收入结算;投资业务有望平稳成长,助力公司全年业绩稳健增长。公司业绩底部早已确立,后期业绩有望持续平稳修复。

   销售增速回落,拿地相对较积极,土储充裕保障后期规模增长。2021前三季度公司销售额553.1亿元(-4.8％),销售面积293.0万方(+24.0％),销售均价18877元/方(-23.2％)(销售数据源自克而瑞),均价下降或与公司近年布局城市下沉相关。2021前三季度拿地金额309.0亿元(+122.8％),拿地建面292.5万方(-28.8％),拿地面积/销售面积=99.8％(-74.0pct),其中Q3拿地面积/销售面积=69.8％,拿地强度虽同比下降,但累计来看专业内其他公司相比仍较为积极。2021前三季度公司拿地均价10562元/方,楼面价提升与城市能级较高有关。2021H公司可售土储2465万方,年化可售周期约3.3年,土储充裕保障后期销售规模增长。

   投资物业平稳成长,为公司贡献业绩增长。2021H公司已开业10大悦城+1春风里+1祥云小镇+3管理输出项目,12个自持项目商业面积约188万方(可出租面积91.25万方),出租率94％,2021H购物中心租金收入13.4亿(+30％)。2021H投资物业及相关服务业务营收同增21.9％至24.7亿,毛利率65.2％(+3.3pct)。预计公司投资物业业务后期有望保持平稳成长,贡献业绩增长。

   投资建议:随着前期高价地逐渐消化、持有物业平稳成长、双平台模式下所拿优质地块进入结算,公司业绩迎来触底回升,后期有望持续平稳修复。预测2021-2023年归母净利16.6/18.5/21.0亿,2022-2023年业绩增速11.7％/13.3％,对应P/E为8.5/7.6/6.7X,给予"增持"评级。

   风险提示

   1.开发业务毛利率大幅下滑;

   2.计提大额资产减值损失;

   3.购物中心开业速度不及预期;

   4.新获取项目盈利能力低于预期。