大悦城(000031):业绩扭亏为盈,积极布局整装待发

在2019年完成"A控红筹"资产重组后,公司成为央企中粮集团旗下唯一的地产业务平台,住宅商业双轮驱动的协同性更强:2021年,公司营业收入为426亿元,同比增长11％。其中销售物业收入为356亿元,同比增长9％,占比为84％;投资物业收入为50.5亿元,同比增长14％,占比为12％。

   业绩扭亏为盈,留存利润暂不分红:2021年实现净利润7.7亿元,同比降低32％;归母净利润则转正,为1.1亿元;归母净利率微升,但仍仅为0.3％,主要因为(1)毛利率下降4.0个百分点至27.4％,主要是开发结算毛利率下降5.7个百分点至22.0％;(2)计提资产减值准备导致净利润减少21.3亿元;(3)投资收益损失14.4亿元。为保障后续经营需要,2021年不分红。

   签约销售稳增,拿地强度保持:2021年,公司销售金额为727亿元,同比增长5％;销售面积虽同比下降8％至287万㎡,销售均价同比增长14％至25331元/㎡;设定2022年销售目标为800亿元。2021年,公司新增土储计容建面327万㎡,新增土储覆盖率为114％,拿地金额316亿元,拿地强度为44％,彰显公司逆势投资能力;截至2021年末,公司土储可售货值约2230亿元。

   保持商业地产领先优势,坚持"轻重并举"拓展模式:公司在购物中心领域耕耘多年,专注于打磨运营能力,现已构筑"2+X"产品线。2021年公司获取1个重资产项目,落地7个轻资产项目,新开业4个项目。截至2021年末已开业24个项目,商业总建面294万㎡;储备项目20个,商业总建面约179万㎡。公司计划2022年拓展不低于7个轻资产项目。2021年公司购物中心及写字楼轻资产项目管理输出收入1.9亿元,占管理输出收入的63％。

   财务继续优化,融资成本下降:截至2021年末,公司净负债率90％,现金短债比1.4;剔除预收的资产负债率70.3％,较上年下降1.4个百分点,离绿档仅一步之遥。公司精准把握融资时机,2021年新增借款平均成本4.63％;

   截至2021年末,平均融资成本为4.91％,较上年末下降0.19个百分点。

   投资建议:公司积极布局,整装待发。预计公司2022年、2023年归母净利分别为18.1亿元、20.2亿元,对应最新股本的EPS分别为0.42、0.47元,对应最新股价的PE分别为10.6、9.5倍,首次覆盖给予"买入"评级。

   风险提示:公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业拓展、收入不及预期,计提资产减值准备超预期,或市场环境改善不及预期。