金科股份(000656):业绩有所下降,负债端持续改善-年度点评

21年营收同比+28％,归母浄利润同比-49％、业绩低于市场预期。2021年,公司实现营收1,123亿元,同比+28.1％;归母净利润36.0亿元,同比-48.8％,低于市场预期;扣非后归母净利润28.7亿元,同比-53.6％;基本每股收益0.61元,同比-53.1％;毛利率和归母净利率为17.2％和3.2％,同比分别-5.9pct和-4.8pct;三费费率为7.5％,同比-0.5pct,费用率持续优化;少数股东损益比46.2％,同比+18.6pct.公司业绩下降主要源于:1)受掌地成本上升影响,21年结算毛^率下降5.9pct至17.2％,导致存U润下降9.7亿元

   2)行业资金困境下公司21年竣工完成率为81％,竣工偏慢导致结算偏慢、并低T预期;3)受房地产调控及现金流影响,公司按谨慎原则,对存在预期减值的存货等资产计提减值准备(主要是广州、佛山、南宁、杭州、苏州、北京、济南等地项目),计提金额21.6亿元、同比+427％;4)受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响,投资收益较2020年减少5.1亿元,同比-39.1％.

   21年销售额同比-18％,拿地/销售额比20％,土储丰富.布局合理。2021年,公司实现销售金额1,840亿元,同比-17.6％;销售面积1,966万平,同比-12.2％;2021年公司销售回款1,853亿元,回款率高达101％.2021年,公司拿地金额达376亿元,同比-58％新增计容建面976万平同比-59％新一线及二三线城市占比87％多元化拿地占比56％楼面均价3,852元/平米;拿地/销售金额比20％、拿地/销售面积比50％;拿地/销售均价比41％.2021年公司实现新开工1,485万平,完成计划的51％.同比-50％;竣工2,111万平,完成计划的81％、同比+6％.21年末,公司总可售面积约6,591万平,相当于21年销售的3.4倍,重庆、西南(不含重庆)、华东、华中、华南、华北、其他区域占比分别24.6％、19.5％、18.7％、18.0％、7.9％、6.2％、5.1％,公司土储丰富,布局合理。

   有息负债规模持续压降,结构持续优化,经营性现金流连续4年为正。2021年末,公司有息负债为806亿元,较20年末进一步压降170亿元,其中,银行/非银/公开市场融资余额占比分别为52.0％/24.5％/23.5％,分别较20年-l.l/-4.1/+5.2pct,非银行融资余额占比下降,公开市场融资余额占比提升,融资结构进一步优化.报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为79.1％、69.1％,净负债率达69.5％,现金短债比达0.9倍,公司"三条红线"指标为"黄档".此外,报告期内,公司经营性现金流净额142亿元,同tb-2.1％,并连续4年为正。

   投资分析意见:业绩有所下降,负债端持续改善,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长.鉴于公司结算利润率仍有下行压力,我们下调公司2022-2023年每股盈利预测至0.75/0.76元(原预测值为1.20/1.24元),并引入2024年每股盈利预测为0.77元,目前22PE为€倍,维持"买入"评级.

   风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期