金融街(000402):备战资产荒,迎接价值重估-深度研究

上调至增持评级,上调目标价至11.87元。近期剥离低效自持物业确认投资收益,上调2022-2024年盈利预测至0.60/0.73/0.88元(原为0.55/0.70/0.87元)。资产荒阶段公司将迎来价值重估,基于NAV、EVA和PB估值,合理估值为355亿元,对应目标价11.87元。

   居民扩表难对冲房企缩表,宽信用受阻导致资产荒。房企扩表才能带动地产周期,而居民只是跟随。与过去不同,当前房企已从扩表转向缩表,行业复苏将不及预期,同时信用抓手不在,将呈现宽货币而难宽信用,影子银行缺位加剧资产荒,稳定现金流的实物资产将受益。

   公司持有核心城市优质写字楼,每年有17亿稳定现金流,是资产荒优选标的,同时高能级城市土储贡献价值底。1)出租物业47％位于北京,70％租金收入来自于写字楼,租户为抗风险能力强的金融大客户,2010-2019年租金年化增速达17％,毛利率保持90％高位。近两年新自持培育期物业近25万方,且有近30万方储备物业,预计未来5年租金增速达8％。2)投资性房地产3.8万/平计价偏低估,重估或转让潜在增值达64亿。3)开发业务在核心15城有1651万方土储,去化周期9.4年,保障年350亿销售规模,若市场复苏仍具高弹性。

   催化剂:历史上,公司在地产下行期抗跌,而在资产荒时期领涨。预计宏观层面地产销售及投资仍较弱,社融数据低于预期;微观层面金融街租金收入重回上涨通道或转让资产增加。

   风险提示:影子银行放开,重走土地金融老路;疫情失控租金下滑。