金科股份(000656):短期盈利阶段性承压明显,长期发展潜力仍可期-2021年年报点评

事件:2022年4月30日,公司发布2021年年报2021年公司实现营收1123.1亿元+28.1％;实现归母净利润36.0亿元-48.8％。

   点评:结算规模持续提升,盈利能力短期承压;土地投资严守安全线,多元化拿地聚焦核心城市;财务结构持续优化

   1)21年,公司实现营收1123.1亿元,相较于20年的877.0亿元同比增长28.1％;其中地产开发板块结算面积约1201.0万平,同比增长18.3％。当期实现净利润约66.9亿元,同比下滑31.1％;实现归母净利润约36.0亿元,同比下滑48.8％。利润下滑主要因:一为拿地成本上升,21年结算毛利率由20年的23.2％下滑至17.2％,同比下降5.9pct,导致毛利润下降9.7亿元;二是受房地产调控及现金流影响,公司审慎计提存货等减值准备金额21.6亿元,同比增长427％;三为联合营企业开发项目投资收益较20年减少5.1亿元,同比下降39.1％。

   2)21年,公司实现销售金额1840亿元,同比下降17.6％;录得销售回款1853亿元,回款率达101％,创历史新高;实现销售面积1966万平,同比下降12.2％。公司积极应对集中供地政策变化,坚持多元化拿地模式。21年,公司累计新增土地储备47宗,土地购置合同金额为376亿元,同比下降57.8％;对应计容建筑面积976万平,同比下降58.7％;楼面单价3852元/平,同比上升2.1％;公司投销比控制在40％以下,在保证现金流安全的前提下积极补货。其中,公司通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为549万平,占比56％;新增新一线、二三线城市土地储备计容建面占比约87％。

   3)截至21年末,公司有息负债规模为806.1亿元,同比下降170亿元,较20年6月末最高峰值压降近300亿元。同时,公司进一步优化负债结构,期末公司银行融资余额占比52.0％,非银行金融机构融资余额降至197.1亿元,有力提升资金保障度。公司净负债率为69.5％,同比降低5.6pct;扣预后资产负债率为69.2％,同比降低0.7pct;现金短债覆盖比为0.88X,同比下降0.41X,"三条红线"位居黄档。21年,公司实现境内外公开市场债务融资10次,融资规模约118亿元,位居国内A股民营房企前列;22年M2,公司成功发行4年期15亿元公司债,票面利率8％,为公司的可持续发展提供流动性支撑。

   盈利预测、估值与评级:受公司业绩不及预期及行业盈利空间持续下行影响,下调22-23年预测归母净利润为39.0、42.5亿元(分别下调53.8％、54.4％),新增24年预测归母净利润为46.2亿元;现价对应22-24年PE核心估值分别为6.0X、5.5X、5.0X。公司资产减值计提较充分,财务结构改善明显,中长期发展潜力仍可期,但由于短期盈利阶段性承压明显,下调评级至"增持"。

   风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。