金融街(000402):资产盘活带动业绩增逾两成,融资端优势突出

业绩回顾

   1-3Q22业绩符合我们预期

   公司公布1-3Q22业绩:收入155亿元,同比增长60％;归母净利润14亿元,同比增长24％,符合预期。

   利润率仍承压,资产处置及物业增值带动盈利增长。1-3Q22公司开发业务结算规模增加带动营业收入同比增长60％,但税后毛利率同比下降8ppt至14.2％(2021年全年21％),致税后毛利润仅增长1.5％。期内公司投资性房地产产生公允价值变动收益(税后)约3.1亿元,叠加处置丽思卡尔顿酒店贡献归母净利润约7.8亿元,最终业绩同比增逾两成。

   经营性现金流转正,国企融资优势突出。3Q22公司实现经营性现金净流入34亿元,带动1-3Q22经营性现金流净额转正至14亿元。3Q22末公司净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为151％、69.8％、0.8倍,维持在"三条红线"橙档。作为地方国企,公司在集团支持下融资渠道保持畅通,我们统计公司2022前三季度共发行五笔公司债、一笔中期票据及五笔ABS,对应融资总额60.7亿元,加权平均票面利率仅3.2％。

   发展趋势

   前三季度销售优于同业,持续推进项目去化。公司前三季度销售额同比下降26％至211亿元,其中住宅产品同比下降22％至198亿元,优于行业平均水平(Top100房企期内整体降幅达46％);销售面积同比下降38％至90万平方米;公司销售排名由1H22末的69名进一步提升至64名(克而瑞口径,2021年83名)。我们预计公司将继续通过灵活的销售策略和销售方式推动项目去化,全年销售额降幅有望进一步收窄。

   持有型业务总体保持稳健。前三季度公司资管业务(物业租赁及物业经营)实现收入14.6亿元(同比下降15％),实现息税前利润8.2亿元(同比下降17％)。项目经营基本稳定,写字楼重点项目金融街中心、金融街月坛中心等通过与重点客户的签约和续租有效提升出租率,商业重点项目金融街购物中心亦继续维持较高出租率。往前看,公司计划着力调整营销策略,加强成本管控,进一步提升持有型物业运营能力。

   盈利预测与估值

   维持2022年和2023年盈利预测不变。当前股价对应2022/2023年8.5倍/8.3倍市盈率。维持跑赢行业评级和6.42元目标价,对应11.6倍2022年市盈率和11.4倍2023年市盈率,较当前股价有36.6％的上行空间。

   风险

   疫情持续时间及影响幅度超预期,开发销售进度慢于预期