上海临港(600848):加强临港布局,兑现股东资源-跟踪点评

疫情减租,影响租金收入增速。根据"临港集团"微信公众号,2022年临港集团下属经营性物业,对小微企业和个体工商户租户普遍免除3个月租金,部分免除6个月租金。2022年9月末,公司在租面积为292万平米,同比增长13.9％,前三季度租金收入(减免后)为18.4亿元,同比增长13.2％。我们认为,减免租金是2022年一次性的,预计2023年租金的增速会明显超过在租面积的增速。

   从"房东"到"股东",分享产业发展红利。公司积极探索"基金+基地"、产金融合的创新业务模式,加大产业投资和直接投资力度,为公司可持续发展创造新的利润增长点。公司形成"基金+基地+服务"的综合优势,做大特色产业集群,分享产业发展红利。公司已投资多个园区头部企业和科创企业。

   风险因素:投资业务受市场波动收益不及预期的风险,公司投资性房地产空置率上升、租金不及预期的风险。

   投资建议:公司是园区公司内少数股东资源丰富,具备规模扩张属性的企业之一,受租金减免及投资收益波动影响,短期业绩增速预计有所放缓。但是我们认为公司可出租面积有望持续提升,产金融合模式长期看具备良好发展前景。

   考虑到短期因素影响,我们调整公司2022/23/24年EPS预测0.61/0.70/0.79元(原预测2022/2023年预测为0.84/0.96元)。可比公司,如张江高科估值市场一致预期2022年26倍PE。公司所在临港片区可谓中国发展前景最好,区域竞争优势最强的片区之一,公司股东资源丰富,规模增长可期,我们给予公司2022年25倍PE,对应目标价15.0元,维持"买入"评级。