中国国贸(600007):一季度经营稳健,看好消费复苏下业绩兑现

2023年一季度业绩超出我们预期

   中国国贸公布1Q23业绩:收入同比增长6％至9.6亿元,归母净利润同比增长19％至3.2亿元,超出我们预期,主要因利润率提升幅度超预期。

   租金收入稳中有升,盈利水平边际改善。公司1Q23公寓租金收入同比增长19％至4151万元(主要因公寓出租率同比提升),写字楼收入同比增长3％至3.8亿元,商城收入同比略增2％至3.0亿元。公司1Q23税前毛利率为60.6％,同比提升3.7ppt,较2022年全年提升4.1ppt;归母净利润率同比增长3.7ppt至33.3％,较2022年全年上升0.9ppt。

   各主要业态经营指标保持稳健。分业态来看:1Q23写字楼出租率环比下降0.2ppt,其中一期/二期/三期A/三期B出租率环比变动分别为-2.8/-0.1/1.4/-0.2ppt;平均租金639元/平/月,较2022年末增长12元/平/月,主要因三期B新租及续租平均租金提高,环比增长8％。

   1Q23商城平均出租率环比略降0.1ppt至98.7％,但其中一、二期平均出租率环比增长1.7/0.1ppt,实现满租;平均租金1281元/平/月,环比提升11％,所有项目均实现租金上涨,三期B、东楼和三期A环比提升明显,分别为15％/14％/11％,其中三期B主要因22年原约定租区面积缩减,对确认的租金收入进行冲减,致22年租金较低。

   1Q23公寓出租率持续提升至77.6％,较2022年末增长4.3ppt,我们预计公寓出租率后续仍具有提升空间;平均租金较2022年末下降3元/平/月,环比略降0.8％至373元/平/月。

   发展趋势

   租金收入增速有保障,叠加线下消费复苏助力业绩兑现。往前看,考虑到2022年二季度利润基数较低(1H22归母净利润为5.7亿元,同比增长12％,主要因22年5月国贸商城、写字楼、酒店临时管控,物业经营状况阶段性承压),我们预计公司后续各季度业绩有望延续增长势头。公司写字楼、商城及公寓均位于北京核心商业区域,平均租金水平及出租率具备较强韧性,租金收入增速有保障。考虑到线下消费复苏势头良好,公司商城经营状况改善的确定性较高;公寓自装修改造于2020年9月投入运营后,我们认为出租率有望持续提升至90％左右,带动租金收入增长;酒店运营收入亦有望恢复至2019年6-7成水平(2022年仅为四成)。

   盈利预测与估值

   维持盈利预测不变。公司当前股价交易于15.2/13.9倍23/24年市盈率,维持跑赢行业评级和20.75元目标价,对应17.0/15.5倍23/24年市盈率和12％的上行空间。

   风险

   持有型物业出租率及租金增速低于预期;疫情影响超预期。