中新集团(601512):园区开发龙头地位稳固,新能源及投资业务高速发展-深度研究

中新合资的园区开发企业龙头:中新集团是一家中新合资成立的园区开发公司。2021年公司优化"一体两翼"的发展格局,形成以园区开发运营为主体板块,以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。

   公司最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府持股比例为46.8％。公司高管团队由中方和新方组成,团队架构完备经验丰富。

   借鉴新加坡开发经验,深耕苏州工业园区公司异地复制新加坡裕廊工业园区的发展经验,深耕苏州工业园区。园区已累计吸引各类外资项目5000多个,实际利用外资323亿美元,累计引进92家世界500强企业项目156个。2022年苏州工业园区地区生产总值3515.6亿元,规模以上工业总产值达6850.2亿元。投资总额达92.4亿美元,进出口总额为1077.9亿美元。在产城融合园区开发领域,截至2020年末,公司待出让商住用地1285.7公顷,粗略估计待出让商住土储可保证近十年一级土地开发。2022年,土地一级开发存货为109.9亿元,后续业绩增长可期。区中园板块开发运营面积约280万平方米,其中约160万平方米已建成投运,均布局在长三角区域,区位优势明显。公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为95％,各类载体综合出租率超90％。区中园业务租金收入每年超过4亿元,毛利率始终保持在40％以上。

   两翼齐飞,板块联动赋能园区开发运营主业产业投资:在基金投资方面,截至2022年末,公司累计认缴投资了38支基金,合计认缴金额35亿元,累计拉动各园区总投资近470亿元。在科创直投方面,公司累计投资科技类项目25个,累计投资金额4.4亿元,拉动总投资45亿元。

   绿色公用:2022年公司设立中新绿能运营光伏分布式能源站,目前累计装机容量超过100兆瓦,未来三年努力向2GW目标迈进。

   营收增长稳定,财务结构健康公司2022全年实现营收47.4亿元,归母净利润16.1亿元。其中园区开发业务实现营收38.7亿元,绿色公用业务7.6亿元。2022年公司实现毛利率57.6％,净利率46.0％。公司净负债率逐步提升至24.9％,现金短债比下滑至1.86,财务结构健康。

   盈利预测与投资评级:公司作为中新合资的园区开发运营企业,园区开发业务处于业内领先地位。我们预计2023/2024/2025年营收为55.6/64.3/73.5亿元;归母净利润为18.0/20.1/22.3亿元;对应的EPS分别为1.20/1.34/1.49元/股。根据可比公司估值,我们给予其2023年10.3倍PE估值,对应目标价为12.4元/股。首次覆盖给予"买入"评级。

   风险提示:苏州及周边地区经济发展停滞风险土地市场下行风险宏观经济环境及政策风险。