中新集团(601512):资源禀赋突出,两翼业务互相促进-2023年三季报点评

公司资源禀赋突出,管理能力持续输出,以园区开发运营为核心主业,以产业投资和绿色发展为两翼板块,相互促进,我们看好公司的稳定发展。

   前三季度盈利基本持平。2023年前三季度,公司实现营收26.1亿元,同比下降15.1％,实现归母净利10.31亿元,同比下降0.21％,基本持平。前三季度公司整体毛利率49.0％,较2022年同期下降9.4个百分点,受益于投资收益、公允价值变动收益及营业外收入,归母净利润率较2022年同期提升至39.5％。

   资源禀赋突出,管理能力输出。截至2023年三季度末,公司存货规模111.9亿元,投资性房地产50.8亿元。公司扎根苏州工业园区,以成功经验实施"走出去"战略,8个产城融合园区项目开发运营面积超250平方公里。公司区中园聚焦工业厂房、特色产业园、长租公寓的开发和运营,截至1H23已有160万平米标准及定建厂房投入运营,大本营苏州工业园区综合出租率超92％。公司2023年成立不动产基金管理平台中新园瑞为资产管理和证券化服务,并公告将适时推进资产证券化工作,未来有望借助C-REITs实现有序投资退出,缩短开发资金回流周期,提高资金使用率和ROE。

   产业投资分享产业发展红利。公司持续加大产业投资规模,截至2023年三季度末,公司其他非流动金融资产41.80亿元。产业投资也持续为公司带来回报,2023年前三季度,公司实现公允价值变动收益2.53亿元,同比增长166.9％,主要是产业基金评估价值提升;投资收益2.53亿元,同比增长33.17％,主要是处置子公司股权及权益法核算的长期股权投资收益。

   绿色发展提升公司竞争力。公司加快发展新能源、新环保等绿色公用业务,2023年中,子公司中新绿能及系列参股公司累计完成分布式光伏并网170MW,在建和储备项目65MW、500MW。在巩固优化传统公用事业水电气业务基础上,公司绿色发展业务符合政策方向,也有助于提升园区管理业务竞争力。

   风险因素:作为聚焦长三角的园区企业,公司发展和财务状况受区域宏观经济波动影响;公司产城融合园区业务收入受土地出让影响较大,若房地产市场进一步下行,土地出让活动趋冷,可能导致公司产城融合园区业务收入不及预期;公司投资的产业基金或股权项目估值可能出现波动,影响当期利润。

   盈利预测、估值与评级:公司资源禀赋突出,管理能力持续输出,以园区开发运营为核心主业,以产业投资和绿色发展为两翼板块,相互促进,我们看好公司的稳定发展。我们维持公司2023/2024/2025年EPS预测1.17/1.41/1.51元,参考可比公司上海临港(中信证券研究部预测)、浦东金桥、南京高科(Wind一致预测)3.8-16.4倍2023年PE估值,考虑到公司持有园区位置较上海核心区存在差距,且剥离房地产业务后受行业周期波动影响较小,我们给予公司2023年10倍PE的估值水平,对应综合平均目标价约12元,维持公司"买入"评级。