大悦城(000031):营收与盈利能力顺势下滑,减值拖累业绩表现-2023年三季报点评

事件描述

   公司前三季度实现营收207.0亿(-16.7％),归母净利-5.0亿元(去年同期盈利9065万元),扣非后归母净利润-5.7亿元(去年同期盈利4233万元),综合毛利率27.2％(-0.6pct)。

   事件评论

   结算资源减少导致收入同比下降,毛利率下滑与减值拖累归母业绩表现。今年前三季度公司实现营收207.0亿(-16.7％),营收下降主因开发业务结算收入下滑。而归母净利为亏损5.0亿元(去年同期盈利9065万元),主因综合毛利率同比下滑0.6pct至27.2％,计提减值6.2亿元(资产减值5.8亿元、信用减值0.4亿元)。此外期间费用率同比提升3.7pct至17.0％也一定程度拖累业绩表现。虽税金及附加率同比下降1.6pct至3.2％,对联合营企业的投资收益0.9亿元(去年同期亏损1.2亿元),仍难抵毛利率下滑、计提减值对业绩的不利影响。截至2023Q3公司账上预收账款372.9亿元(+0.5％),预收账款/2022年结算收入=1.1X,对后期结算收入维持相对稳健的展望。

   销售投资顺势回落,土储充裕可对后续销售提供一定支撑。今年前三季度公司销售量降价升,实现销售额388亿元(+3.8％),销售面积161万方(-11.3％),销售均价2.4万元/方(+17.1％)(销售数据源自克而瑞),均价上涨或因销售布局的城市能级提高。前三季度公司新获取3宗项目,分别位于南京、西安、上海,拿地建面16.8万方(-59.0％),拿地金额31.4亿元(-59.1％),拿地均价1.87万元/方(-0.4％);金额与面积维度的拿地强度分别为8.1％、10.5％,在销售持续低迷,资金链边际趋紧的环境下,公司在拓展上严格投资标准,拿地审慎。截至2023H公司可售土储货值约1666亿元,可售周期逾3年,一旦市场边际改善,充裕的土储有效保障后期销售规模增长。

   有息负债小幅提升,现金短债比保障倍数较高。截至2023Q3公司有息负债778.1亿元(+5.6％),有息负债规模小幅提升。现金短债比(未剔除受限资金)=1.95X(+0.65X),净负债率104.4％(+10.6pct),剔除预收的资产负债率72.1％(+1.0pct)。

   投资建议:盈利能力下滑与减值拖累业绩表现,静待未来价值修复。2023年公司以创造价值和利润为首要目标,全力以赴扭亏增盈。公司响应号召,盘活资产,积极转让上海、北京等核心城市核心地段的自持物业,持续关注公司未来价值修复。预测公司2023-2025年归母净利2.8/4.8/6.2亿,2024-2025年业绩增速72.6％、29.1％,对应P/B为0.95/0.92/0.89X,给予"增持"评级。

   风险提示

   1、市场销售延续弱势,公司销售及现金流回款不及预期;

   2、毛利率下行,存货减值拖累业绩表现。