中国国贸(600007):布局北京核心商圈,分红比例大幅提升-2023年年报点评

投资要点

   业务收入稳健增长,分红比例大超预期。公司为综合性高档商务服务企业,国贸中心位于北京CBD核心地段,资产优质,经营稳健。2023年中国国贸实现收入39.5亿元,同比增长14.9％,2018-2023年CAGR为4.5％;毛利率同比增加1.5pp至58.0％;归母净利润12.6亿元,同比增长12.8％,2018-2023年CAGR达10.2％;拟向全体股东每10股派发现金红利13元(含税),年度公司现金分红和特别现金分红占比分别为64％和40％,合计现金分红占比为104％。2023年公司物业租赁及管理板块实现收入33.8亿元,同比增长6.8％,毛利率66.4％;其中写字楼增长1.4％至15.6亿商城增长10.0％至12.8亿,公寓增长15.5％至18.3亿。公司酒店经营板块实现收入5.7亿元,同比增长107.4％。

   物业租金和出租率总体稳定,抗周期韧性强。国贸写字楼业务表现良好,2023年租金收入同比增长1.4％,出租率基本与疫情前持平,2023年写字楼平均租金同比增长1.8％至638元/平方米/月,出租率微降0.4pp至95.9％。商城出租率维持高位,平均租金回升,商城平均租金增长10.4％至1279元/平方米/月,出租率微降0.6pp至98.2％。升级后的国贸公寓出租率快速提升,收入大幅增长,公寓平均租金下降1.6％至370元/平方米/月,出租率提高12.6pp至85.9％。

   酒店业务随着商旅活动的恢复,营业收入同比增长107.4％,毛利率快速回升至8.1％,超过疫情前水平。整体业绩向好,抗周期韧性强。

   成本管控有效,财务情况稳健。公司费用率不断优化,2018-2023年销售、管理及财务费用率总计从10.0％降至6.3％,毛利率和净利率分别从51.6％和24.5％提升至58.0％和31.9％。现金流充足,2023年经营性净现金流净额同比增长5.2％至19.2亿元,公司长期借款同比下降31％至11.4亿元。2018年以来,资产负债率呈下降趋势,年末资产负债率降至24.7％;现金流量利息保障倍数由9.5持续增至27.0,公司财务状况不断改善。2018-2023年公司平均融资成本由4.8％降至3.6％,公司国央企优势明显。

   盈利预测与投资建议:预计未来三年归母净利润复合增长率为7.6％,考虑公司资产位置优越具备稀缺性,经营持续向好,首次覆盖给予"持有"评级。

   风险提示:经济增速放缓、物业出租不及预期、办公楼供给增加等风险。