新城控股(601155):结转毛利下行拖累业绩,商业保持核心竞争力-公司年报点评

结转毛利金额下行拖累业绩增速。2023年,公司实现营业收入1191.74亿元,同比+3.22％;归母净利润7.37亿元,同比-47.12％,主要是由于1)受整体市场环境及结转项目的结构变化,年内公司房地产项目结转毛利金额较22年同期有所减少;2)对于部分亏损公司,公司未确认递延所得税资产,导致年内公司所得税费用较22年同期大幅增加。

   销售保持竞争力,紧抓回款与保交付。截至2023年末,公司实现合同销售面积968.78万平方米,同比-18.69％;合同销售金额759.83亿元,同比-34.52％。根据中指研究院《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜》,公司2023年房地产合同销售面积和金额在全国房地产企业中分别排名第10位和第18位。年内,公司紧抓资金回款和保交楼任务,全口径资金回笼率为107％;

   共计完成超14万套物业,2210万平方米面积的交付。

   商业收入逆势增长,开业数量位居行业前列。截至2023年12月31日,公司在全国135个城市布局198座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达161座,开业面积达1499.11万平方米,出租率达96.48％。年内,公司力保22座吾悦广场如期开业,开业数量位居行业前列。2023年,公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元(包含:商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入),同比+13.17％,对公司业绩贡献进一步提高。与此同时,吾悦广场用户规模保持稳健,年服务用户达14.8亿人次,会员基数超3000万人,其中活跃会员突破2000万人。

   融资通道通畅,财务保持安全稳健。2023年,公司以"央地联动"模式完成11亿元境内公司债的发行,综合票面利率为5.65％;13.16亿元绿色(碳中和)商业房地产抵押贷款支持证券的发行;2笔共计17亿元中债增支持的中期票据以及1亿美元的无抵押固定利率境外债的发行。截至2023年末,公司整体平均融资成本为6.20％,较2022年末的6.52％减少0.32个百分点,并在各大银行等金融机构的资信情况良好,获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1090亿元,其中公司及子公司已使用授信281亿元。

   投资建议:维持"优于大市"评级。由于2023年行业价格和销售下行速度超预期,造成公司短期结算毛利金额短期下行较大,我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力,资产价格在逐步寻底,后续存在资产价格修复空间,因此采用PB方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司2024年EPS为0.38元,每股净资产为27.02元,给予0.4-0.5倍PB,对应合理价值区间为每股10.81-13.51元。风险提示:1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险;2)市场修复不及预期。