新城控股(601155):自持业务增长稳健,关注销售与资金情况-2024年一季报点评

事件描述

   公司2024Q1年实现营收143.6亿元(-11.7％),归母净利润2.3亿元(-65.5％),扣非归母净利2.9亿元(-46.3％)。

   事件评论

   开发端交付结转缩量与无形资产减值压制业绩表现,高盈利商业运营业务支撑毛利率。

   2024Q1公司竣工面积137万平(-49.3％),交付结转缩量压制公司收入表现,一季度公司实现营收143.6亿元(-11.7％)。开发结算业务收缩的同时自持业务仍获得不错表现,2024Q1公司实现商业运营总收入30.4亿元(+20.3％),高盈利商业运营业务营收占比提升对综合毛利率形成有力支撑,2024Q1公司综合毛利率24.7％(+3.2pct)。2024Q1公司计提无形资产减值准备2.11亿元,影响归母净利润1.58亿元;此外投资收益下降、期间费率提升、所得税率提升与少数股东损益占比等也对业绩形成一定压制,最终公司2024Q1归母净利润2.3亿元(-65.5％),扣非归母净利2.9亿元(-46.3％)。后续展望方面,2024年公司竣工目标1359万平(较2023实际-32.6％),近年销售均价下行或对后续结算均价有所压制,收入端或将承压;但收入端或仍有一定底线保障,截至2023年末公司总预收较年化结算收入覆盖倍数仍达1.0X,全口径已售未结货值仍有1742亿元。

   公司未来业绩表现或优于收入端,结算端毛利率继续下行空间有限,高盈利商业运营总收入持续增长(2024年目标125亿元,较2023年实际+10.4％),再次大笔减值压力或有所下降,后续业绩有望边际修复。

   销售量价齐跌,供货规模与质量承压或对后续销售持续压制。受供货节奏与市场信心等影响,公司销售端表现依旧承压,2024Q1实现销售金额119亿元(-44.4％)、销售面积165万平(-34.4％)、销售均价0.72万元/平(-15.3％)。财务安全仍为公司重点关注点,公司后续真正意义上的拿地重启仍需销售表现有实质性改观。2024年公司开工目标408万平(较2023年实际-7.3％),供货规模与质量承压或对后续销售形成持续压制,但考虑公司2023年末仍有3884万平可售土储,销售绝对量仍有望维持一定体量。

   自持业务稳健增长,成为重要的盈利与现金流来源。截至2023年末,公司全国布局198座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量161座,开业面积1499万平。截至2024Q1末,平均出租率96.9％;2024Q1公司实现商业运营总收入30.4亿元(+20.3％),完成全年目标的24.3％,成为公司重要的现金流与盈利补充。除了最为直接的租管费现金回流,公司依托优质物业获取经营性物业贷等融资渠道,对公司资金安全性提供了重要保障。2024年计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座,实现商业运营总收入125亿元(较上年实际+10.4％),自持业务仍将稳健增长。

   自持业务增长稳健,持续跟踪公司销售与资金面情况。自持业务稳健增长,成为公司重要的现金流、盈利与融资来源;开发端压力已在当前估值充分体现,持续跟踪后续政策、销售与融资表现。预计公司2024-2026年归母净利为7.8/8.1/9.2亿元,对应PE为28X/28X/24X,考虑到短期盈利与销售拿地仍有一定压力,维持"增持"评级。

   风险提示

   1、后续销售表现存一定不确定性;2、后续公司融资情况存一定不确定性。