中国国贸(600007):坐拥稀缺核心资产,降息环境有利估值提升-深度研究

持有难以复制的稀缺核心资产:公司拥有北京CBD区域中心位置的TOD项目,CBD区域为成熟商圈,综合表现位列北京第一。同时公司资产包括写字楼、商场、酒店、公寓,品类丰富功能齐全。

   写字楼及商场运营稳定,能为公司贡献稳定的收入来源:公司最主要的营收来源为物业租赁及管理业务,占到公司营收的80％以上;而物业租赁及管理业务中写字楼及商场贡献比重在80％以上。写字楼和商场出租率即使在疫情期间也维持在90％以上,租金单价也已经开始回升。未来写字楼及商场业务板块的营收有望保持稳定的增长。

   公寓及酒店恢复,有望贡献新的业绩增长点:公司公寓在2018年-2020年期间进行改造升级,期间出租率较低。升级完成后,公寓租金单价提升明显,依托于国贸中心的配套设施,公寓有望成为周边高收入群体的首选租住地点,租金单价仍有潜在的提升可能性,同时其出租率已经开始恢复。酒店业务受到疫情的影响在2022年下滑严重,在疫情的影响消除之后,酒店业务有望恢复到疫情前的水平,可为公司贡献新的业绩增长点。

   分红比例维持高水平且仍在提升:公司经营性现金流一直维持为正,同时短期内无大型投资改造计划,稳定的现金流可以有效支撑公司的分红。2023年年报披露的分红比例已经达到了104％,具有较大的吸引力。

   投资建议:我们认为公司持有的资产价值较高,经营风格稳健,不盲目进行扩张。在疫情影响消除后酒店及公寓业务有望为其贡献业绩增长。同时其分红稳定,分红比例仍在提升,具有较高的吸引力。我们预计公司2024-2026年EPS分别为1.31/1.37/1.41元,对应PE分别为16.71/16.07/15.59。维持"增持"评级。

   风险提示:租金增长不及预期,商场需求不足,出租率下滑,CBD区域写字楼供应增加带来的竞争加剧,分红比例降低等