华发股份(600325):积极响应收储,盘活存量改善报表-公司点评报告

事件:8月9日,公司发布公告,拟与珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务,总交易金额不超过人民币120亿元。

   承担国企责任,积极响应收储,助力珠海"市场+保障"体系构建。5月17日房地产工作会议中,何立峰指出商品房库存较多的城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障住房,明确"收储"为"去库存"的可行方法之一。此后,保障性住房再贷款工作推进会,及政治局会议等会议中,中央频繁强调收储工作的必要性,三中全会更是提出加快建立租购并举的住房制度。此次华发股份承担国企责任,与华发集团开展存量商品房交易业务,积极响应三中全会要求,助力珠海市加快建立租购并举的住房制度。

   公司近日平价出表旗下以旧换新平台至集团,铺垫后续收储工作。7月30日,华发股份拟通过转让其全资子公司珠海华奔投资有限公司100％股权的方式,将华奔公司名下存量房产转让给珠海市安居集团有限公司(华发集团全资子公司),转让价格为人民币2.66亿。华奔投资主要开展以旧换新房源收购工作,截至目前,华奔公司共计收购了79套住宅物业,经审计的最新净资产为2.65亿,本笔交易使得华发股份平价出表旗下以旧换新平台至集团母公司,为后续积极参与收储工作而铺垫。

   华发股份与集团开展收储业务,利益有望获最大保障,报表改善空间较大。

   开发商将库存现房出让给地方收储平台,于开发商角度能够盘活公司存量资产,进一步促进销售,稳定现金流,改善负债结构;于地方政府角度,收储的现房将转化为保障房,加快构建租售并举的房地产新模式。但需要注意的是,作为交易双方,对收储价格的博弈将使得谈判流程较长,开发商角度将争取更高的收储价格以保障公司利益,地方政府将争取更低的收储价格以提升保障房的租金收益率。华发股份作为珠海国资华发集团旗下的上市开发商,与母公司之间开展收储业务,在报表层面现金流与资产负债结构等将获显著改善。

   未结资源丰富,新增资源质优,积极参与母公司收储助力业绩向好。2023全年,公司实现营业收入721.5亿元,同比增长19.4％;截至2023年末,公司合同负债930.2亿元,较2023年初803.9亿同比+15.7％,可覆盖2023年营收1.3倍,未结资源充足,业绩蓄水池维持高位。2023年,公司新增23宗土地,计容建面共496.8万㎡,均位于核心一、二线城市,新增项目质优量足。公司积极响应国家"去库存"政策,通过与集团公司间的收储交易,将盘活存量资产,促销售的同时改善负债结构,业绩有望持续向好。

   盈利预测与估值:公司平价出表旗下以旧换新平台至集团,并与集团积极响应国家要求,开展收储工作,现金流与资产负债结构等将获显著改善。我们预计公司24-26年营业收入分别为771.3、832.3、901.1亿元,归母净利18.9、19.6、20.4亿元,对应PE分别为8.8、8.5、8.2倍,维持"推荐"评级。

   风险提示:房地产市场持续低迷;政策落地不及预期;费率管控效果不佳。