保利发展(600048):毛利承压,保持融资优势-2024年半年报点评

事项:

   公司2024年上半年实现营业收入约1392亿元,同比增长1.66％,归母净利润约74亿元,同比下降39.29％。

   评论:

   土储包袱拖累利润实现,毛利率较2023年同期下滑5个百分点。1)2024年上半年利润下滑速度较快,主要原因是市场下行及价格承压影响下,项目结转毛利率下降,2024年上半年公司毛利率16％,较2023年同期下滑5个百分点;下半年或仍有资产减值压力。2)截至2024年6月底,公司未售土储1.3亿平(总建面-已签约面积),其中中部、西部、东北区域未售土储占比约37％,较2023年底基本持平,主要原因是房地产市场区域分化明显,中西部、东北区域库存去化速度较慢,低质量土储包袱拖累利润实现。

   上半年权益销售金额同比下降17％,仅获取12宗地块,3项目已开盘。1)2024年上半年公司实现签约面积954.25万方,同比下降31.01％,实现签约金额1733.36亿元,同比下降26.81％,跌幅小于百强房企(同比下降40％),权益销售金额约1330亿元,同比下降17％,低于全口径销售金额降幅。2)1-6月公司获取12宗宅地,计容建面约116万方,总地价126亿元,权益地价109亿元,投资强度约7.3％(地价/销售金额),新获取项目中,其中3个项目已经开盘,北京星宸和煦、西安天瓒、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿。

   公司融资优势凸显,现金流充裕。1)公司积极把握低利率融资窗口,新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93％;截至6月底,公司有息负债总额3735亿元,综合成本降低至3.31％,较年初下降25BP。2)2024年上半年累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6％,期末公司现金余额1464亿元,占总资产10％以上;公司并表口径已售待回笼资金(含销项税)1033亿元,整体现金流合理充裕。

   投资建议:融资优势保障公司不断聚焦核心城市,改善土储质量,奠定未来利润率和ROE回升的基础,但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们预计2024-2026年公司eps分别为1.02、1.08、1.24元,基于剩余收益模型测算公司价值,得出2024年目标价13元,对应2024年12.5倍PE,维持"推荐"评级。

   风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。