保利发展(600048):市占率提升逻辑稳步兑现,存量优化调整进展积极-半年报点评

事件:公司发布2024年半年报,2024年上半年,公司实现营业收入1392.49亿元,同比增长1.66％;归母净利润74.20亿元,同比下降39.29％;基本每股收益0.62元,同比减少38.89％。

   营收高位平稳增长,利润受权益比下滑影响。收入端,24H1公司实现营收1392.49亿元,同比增长1.66％,得益于项目竣工交楼结转收入增加,营收规模平稳增长。利润端,24H1归母净利润74

   亿元,同比下降39.3％,主要受结算权益比下降的影响。公司毛利率16.0％,与23全年水平保持一致。在行业利润率普遍下行的情况下,公司采用多手段降本增效:24H1公司除地价外直投成本较计划降低0.69％;持续加强各项费用管控使得管理费用率较23年同期下降0.15

   pct,部分对冲了利润率下行的影响。

   二季度把握政策窗口,市占率提升逻辑兑现。销售端,24H1公司实现签约金额1733.36亿元,同比-26.81％,实现签约面积954.25万平,同比-31.01％,销售金额稳居行业第一;实现权益销售金额约1330亿元,同比-17％,低于全口径销售金额降幅,展现公司自身较强销售韧性;实现销售权益比77％,较23年提升9pct。24Q2公司把握政策窗口,加大推货力度,Q2推货1254亿元,环比Q1+181％,Q2共现销售金额1104亿元,环比Q1+75％,有力扭转了下滑的趋势,环比增速较百强房企高出约40pct。从市占率看,24H1公司市占率较23年底提升0.06pct至3.68％,其中38个核心城市市场占有率提升0.3pct至7.1％,38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89％,32城市占率排名前五,11城市市占率排名第一,广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15％。

   投资韧性好于市场,去存量、调土储进展积极,24H1公司拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平,权益地价109亿元,总地价126亿元,权益投资强度8.2％。其中,新增货值住宅业态占比达96％。公司主动调整投资节奏,在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下,择机补充土地资源。24H1公司持续加大力度去库存,土地储备计容建面7140万平方米,较24年初下降8％。公司土地储备结构持续优化,核心38城面积储备占比约7成;已开工未售的存量住宅面积较年初下降16％。对于未开工存量土地资源,公司正积极响应存量土地盘活政策,在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。

   融资优势扩大,债务结构优化,现金流充裕。24H1公司积极把握低利率融资窗口,新增融资平均成本较23年下降21BP至2.93％;截至6月底,公司有息负债总额3735亿元,综合成本降低至3.31％,较24年初下降25BP。24H1公司新增负债938亿元,累计净增有息负债193亿元,融资渠道通畅。债务结构持续优化,一年内到期有息负债占比19.82％,较24年初下降0.99pct;三年以上到期的有息负债占比33.12％,较24年初提升1.52pct;直接融资比重提升1.52pct至17.82％。24H1受Q2销售占比高、当期回笼周期短的影响,公司累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6％;现金余额1464亿元,占总资产10％以上;并表口径已售待回笼资金1033亿元,整体现金流合理充裕。

   投资建议:公司24年上半年营收高位稳定,利润受行业下行波动,销售投资展现优于行业韧性,市占率提升逻辑稳步兑现,融资成本优势持续扩大。我们认为,公司龙头地位稳固,未来销售有望保持良好增速,结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力,项目结转及存货减值压力,我们调整公司24-26年归母净利润预测分别为110.78、120.31、134.59亿元(调整前136.79、144.29、166.63亿元),维持"买入"评级。

   风险提示:国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险