保利发展(600048):稳经营提质效,转债方案优化债务结构-公司半年报

收入平稳增长,资产负债结构保持稳健。2024年上半年,公司实现营业总收入1392亿元,同比+1.6％;毛利率16.0％,与2023年全年水平保持一致;

   归母净利润74亿元,同比-39.3％,主要是受结算权益比下降的影响所致;

   同时,公司持续加强各项费用管控,管理费用率较23年同期下降0.15个百分点。截至2024年6月末,公司扣除预收款的资产负债率为65.67％、净负债率为66.18％、现金短债比为1.22,经营活动现金流净额为-171亿元。

   销售金额稳居行业第一,市场份额稳中有升。2024年上半年,公司实现签约金1733.36亿元,同比-26.81％;签约面积954.25万平方米;销售权益比77％,较23年提升9个百分点;权益销售金额约1330亿元,较23年同期下降17％,低于全口径销售金额降幅。2024年上半年,公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68％,其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1％。同时,38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89％。

   做优增量投资,增强持续发展动能。2024年上半年,公司在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下,择机补充土地资源,共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元,总地价126亿元。同时,公司持续加大力度去库存,1H24土地储备计容建面7140万平方米,较24年年初下降8％;核心38城面积储备占比约7成。

   融资优势凸显,推出95亿元转债方案。2024年上半年,公司积极把握低利率融资窗口,新增负债938亿元,其中直接融资199亿元,占新增融资的21％;

   新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93％。截至2024年6月末,公司有息负债总额3735亿元,综合成本降低至3.31％,较24年年初下降25BP。

   截至2024年6月末,公司累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6％;现金余额1464亿元,占总资产10％以上;此外,公司并表口径已售待回笼资金(含销项税)1033亿元,整体现金流合理充裕。2024年8月,公司已获批注册100亿元公司债券并推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案,为进一步优化债务结构打下基础。

   投资建议:维持"优于大市"评级。考虑到公司各项业务扎实稳健,积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例,体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可,我们给予公司2024年EPS为人民币1.03元,10-12倍PE估值,对应市值区间为1232-1478亿元、对应合理价值区间为每股10.29-12.35元。

   风险提示:1)行业销售存在下行风险;2)市场修复不及预期。