中国国贸(600007):二季度经营逆势维稳,精细化管控提质增效

1H24业绩符合市场预期中国国贸公布1H24业绩:收入同比增长1.4％至19.7亿元;税前毛利率同比提升0.6ppt至60.9％,高出2023全年2.9ppt;归母净利润同比增长5.2％至6.9亿元,与此前业绩快报一致。单季度来看,2Q24收入同比增长0.3％,环比增长0.1％;单季度归母净利润同比增长5.0％,环比增长4.3％。

   物业租赁板块逆势保持稳健,费用管控更上层楼。在重点城市出租物业需求不足、租金趋势性下行的大背景下,公司上半年经营表现彰显较强韧性,写字楼/商城/公寓租金收入同比分别-2％/+5％/+7％至7.5/6.2/0.9亿元,带动租赁板块收入逆势保持平稳。同时,公司进一步加强成本费用管控,1H24税前毛利率提升至60.9％的历史高位(1Q24/2Q24分别为60.5％/61.2％);

   三项费用率则进一步降低至5.3％(2023全年为6.3％),主要因公司偿还债务后财务费用有明显降低。

   具体分业态看:写字楼:1H24平均出租率和平均租金较1Q24走平,分别为93.2％和648元/平/月(2023年分别为95.9％和638元/平/月)。分期来看,1H24三期A的出租率和租金较2023年均有一定程度下滑(出租率-4.9ppt);一期出租率虽也有3.8ppt的下降,但租金录得低个位数增长。

   商场:1H24平均出租率较1Q24下滑0.6ppt至96.9％(2023全年95.9％),平均租金较1Q24均值下降0.7％至1341元/平方米/月(2023年为1279元/平/月)。和2023年相比,各期商城1H24租金水平均有增长,但三期A出租率下滑较多(-3.4ppt),主要因租户租约到期及提前解约。

   公寓:1H24平均出租率较1Q24边际下滑0.9ppt至88.8％,平均租金较1Q24走平于368元/平/月。2023年继续提升3.8％至89.7％,平均租金为369元/平方米/月,较2023全年水平持平。

   发展趋势现金流表现仍强劲,持续关注出租物业外部经营环境变化。1H24公司实现经营性现金流净额9.4亿元(1Q/2Q分别为5.0/4.4亿元),期末公司在手现金36亿元,与1H23末基本持平,对有息负债的覆盖倍数达到2.3倍,现金充裕度较高。我们认为公司上半年一系列增强优质客户粘性的策略行之有效,当然后续租赁物业的经营指标也需密切跟踪。我们建议投资者关注公司优质、均衡资产的稀缺价值,以及后续或有降息带来估值方面的利好。

   盈利预测与估值我们维持2024/2025年盈利预测不变。当前股价对应16/15倍2024/2025年P/E。维持跑赢行业评级和25.5元目标价不变,对应19/18倍2024/2025年P/E和19％的上行空间。

   风险持有型物业出租率及租金增长低于预期;消费复苏情况低于预期。