金地集团(600383):充分释放业绩压力,后期仍需继续努力-2024中报点评

事件描述

   公司公告,2024H营收211.3亿(-42.7％),归母净利亏损33.6亿(去年同期盈利15.3亿),扣非后归母净利亏损26.9亿(去年同期为盈利13.9亿),综合毛利率11.0％(-5.4pct)。

   事件评论收入与盈利能力双降,投资收益亏损与资产减值拖累业绩表现。2024H公司营收211.3亿元(-42.7％),主因结算资源减少,开发业务结算额同比下降54.7％至141.0亿。归母业绩大幅亏损,与毛利率下滑、投资收益转亏、资产减值相关:2024H公司综合毛利率11.0％(-5.4pct),其中开发业务结算毛利率同比下降5.6pct至9.2％;投资净收益为亏损7.5亿元(去年同期盈利7.1亿元);资产及信用合计减值28.8亿元(去年同期仅减值0.5亿元)。此外收入大幅下降后,期间费用率被动提升至14.5％(+5.4pct)也一定程度拖累业绩表现。截至2024H公司账上预收款667.6亿元(-31.4％),预收款/年化结算收入=0.98X,后期的结算收入预计承压,归母业绩仍需努力。

   销售仍处行业头部梯队,下行周期中审慎投资、积极处置资产为理性选择。2024H公司销售额361.1亿(-57.9％),行业排名第14位,规模仍处头部梯队;销售面积240.3万方(-49.0％),销售均价1.5万元/平(-17.5％),均价下行或与存货结构下沉、打折促销有关。2024上半年公司未获取新项目,积极处置西安、绍兴等地的资产与股权获取流动性,行业下行周期中审慎投资、处置资产为理性选择。截至2024H公司未结算土储3589万方(-26.4％),权益比例为44.6％,土储仍具一定规模,只是适销对路的新库存占比下降。中期公司下调2024全年的新开工与竣工计划量至95、1071万方(同比-69.6％、-20.3％),相较年初计划量分别下降48.1％、0.3％,2024H公司新开工同比下降67.0％至59万方(占全年计划62％),竣工同比增长7.3％至469万方(占全年计划44％),销售拿地未见起色、资金链紧张的背景下新开工意愿不强。

   有息负债规模持续下降,8月顺利偿还最后一笔美元债。截至2024H公司有息负债817.2亿元(-25.4％),其中银行借款占比提升18.1pct至88.9％,融资成本同比下降0.01pct至4.38％。公司有息负债稳步下降,紧抓销售回款,积极处置资产变现,8月顺利偿还最后一笔美元债(本金为4.8亿美元),剩余公开市场到期债务量相对较小,分布较为均匀,债务集中到期的压力明显缓释,但销售弱势的环境下资金链仍较紧张。

   投资建议:受制于市场需求下行及行业性的信用收缩,公司经营导向也顺势趋于审慎;债务压力临近、资金链趋紧下,公司紧抓销售回款,积极抵押与处置优质资产换取现金流的态度值得肯定。作为老牌优质房企,公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在,如果政策进一步宽松,等到市场需求企稳,公司凭借高效的运营和卓越的品牌,有望迎来经营层面的边际改善,预计2024-2026年归母净利为-50.7/4.5/7.5亿元,2025-2026年业绩对应当前股价的PE分别为36/21X,维持"增持"评级。

   风险提示1、销售下滑,现金回款减少,资金链压力进一步趋紧;

   2、资产处置受阻,资金链压力加剧。