新城控股(601155):自持业务稳健增长推升毛利率,后续估值仍存修复空间-2024年中报点评

事件描述

   公司2024H1年实现营收339.0亿元(-18.8％),归母净利润13.2亿元(-42.2％),扣非归母净利13.2亿元(-32.0％)。

   事件评论

   表内交付量价齐跌拖累营收表现,高盈利商业运营收入占比提升推升毛利率。公司高度重视竣工交付,2024H1实现竣工面积690万平(同比+3.7％),全口径结算面积494万平(+2.6％);但由于结算端并表比例下降,公司表内交付面积319万平(-19.5％),表内交付均价下跌(-5.9％至8645元/平),最终开发结算收入同比-24.2％;尽管物业出租及管理业务营收同比+19.3％有所对冲,公司最终整体营收仍同比-18.8％至339亿元。结算毛利率再次下行1.3pct至10.9％,但高盈利性商业运营业务继续扩张有力推升毛利率,2024H1公司综合毛利率仍同比提升2.6pct至21.6％,公司实现毛利同比-7.9％。但期间费率提升(尤其利息资本化率下降带来财务费用大幅提升)、投资收益下降、资产减值损失加大(2024Q1计提无形资产减值准备2.11亿元,影响归母净利润1.58亿元)等进一步压制了业绩表现,最终公司2024H1归母净利润13.2亿元(-42.2％),扣非归母净利13.2亿元(-32.0％)。后续展望方面,2024年公司竣工目标1392万平(较2023实际-31.0％),近年销售均价下行或对后续结算均价有所压制,收入端或将承压;但收入端或仍有一定底线保障,截至2024H1公司总预收较年化结算收入覆盖倍数仍达1.0X,全口径已售未结货值仍有1403亿元;结算端毛利率继续下行空间有限,高盈利商业运 营总收入持续增长(2024年目标125亿元,较2023年实际+10.4％)将有力向上拉动毛利率;

   再次大笔减值压力或有所下降,公司后续业绩有望边际修复。

   销售端量价依旧承压,供货规模与质量对后续销售形成压制。受供货节奏与市场信心等影响,公司销售端表现依旧承压,2024H1实现销售金额236亿元(-44.4％)、销售面积326万平(-36.9％)、销售均价0.72万元/平(-12.0％)。中期修正后公司2024年开工目标216万平(较2023年实际-51.0％),供货规模与质量承压或对后续销售形成持续压制,但考虑截至2024H1公司仍有3349万平可售土储,后续销售绝对量仍有望维持一定体量。

   自持业务稳健增长,成为重要的盈利与现金流来源。截至2024H1,公司实现137个大中城市201个综合体布局,吾悦广场开业面积1528万平,平均出租率97.2％。2024H1公司实现商业运营总收入62.1亿元(+19.4％),完成全年目标的49.7％,成为公司重要的现金流与盈利补充。除了最为直接的租管费现金回流,公司依托优质物业获取经营性物业贷等融资渠道,对公司资金安全性提供了重要保障。此外,公司5月成功发行中债增担保的中票13.6亿元,资金链愈发安全,市场风险偏好有望逐渐修复。

   自持业务增长稳健,资金安全性提升后估值仍存修复空间。自持业务稳健增长,成为公司重要的现金流、盈利与融资来源;开发端压力已在当前估值充分体现,持续跟踪后续政策、销售与融资表现。预计公司2024-2026年归母净利为7.1/7.5/8.7亿元,对应PE为33X/31X/27X,考虑到短期盈利与销售拿地仍有一定压力,维持"增持"评级。

   风险提示1、后续销售表现存一定不确定性;2、后续公司融资情况存一定不确定性。