中新集团(601512):土地出让承压,区中园运营稳定增长-2024年半年报点评

事项:

   公司发布2024年半年度业绩,2024年上半年实现营业收入15.11亿元,同比下降20.88％;归母净利润5.62亿元,同比下降27.14％。

   评论:

   土地出让下滑,营收承压。1)公司2024年上半年实现营业收入15.11亿元,同比下降20.88％;归母净利润5.62亿元,同比下降27.14％。营收下滑主要因为土地出让面积减少,如上半年苏州工业园区斜塘项目并无住宅用地出让。2)分业务结构来看,2024年上半年园区开发运营营收11.5亿元,同比下降23％;绿色公用营收2.97亿元,同比下降12％。当前商品房销售下滑,房企以销定产,公司园区开发运营中的一级土地出让收入面临一定的压力。3)公司投资收益1.18亿元,同比下降44.73％,主因上年同期处置中新环技等子公司股权取得投资收益较高。此外,其他收益、公允价值变动收益下滑均导致归母净利润下滑幅度更大。

   积极发展区中园运营,营收保持增长。1)2024年上半年公司土地开发运营业务中租赁业务营收为3.97亿元,同比增长11％,公司在管产业园具有区位优势,且招商引资能力强,保障区中园物业租赁收入持续增长。2)其中苏州工业园区自持载体200万平,入驻企业约430家,综合出租率超90％,入驻世界500强企业20家、科技领军人才企业53家、苏州市"独角兽"培育企业10家。3)此外中新园舍平台专注于高品质蓝白领公寓领域,积极抢占"工改租"公寓资源。

   园区开发运营主业与两翼相互赋能,绿色公用与产业投资稳步推进。1)截至2024年上半年,中新绿能、中新春兴新增光伏电站并网179MW,主要分布在长三角区域,客户已超400家。公司分布式光伏电站累计并网653MW,已完成"2GW"光伏电站并网目标的32.7％。2)基金参投方面,新增认缴投资外部市场化基金4支,认缴金额1.6亿元,拉动基金投资总规模41亿元;积极发挥投招联动优势,新增落地项目21个。公司累计认缴投资外部市场化基金51支,总金额约43.5亿元,促成96个招商项目落户园区,其中苏州工业园区56个,其他园区40个,拉动总投资641亿元,项目上市和已报会项目26个。

   投资建议:公司作为中新合资的苏州工业园区开发主体,业绩暂时性承压,但公司招商引资能力强,产业园区位好,积极转型园区运营、绿色公用等业务,逐步增强业务稳定性。土地出让具有不确定性,我们调整中新集团2024-2026年EPS预测分别为0.72、0.78、0.83元(24-25年前值1.53、1.85元),但考虑到公司在管产业园运营业务稳定增长,参考行业可比公司估值,给予公司2024年12倍PE,目标价为8.69元,维持"推荐"评级。

   风险提示:行业继续大幅下行;不同园区招商引资竞争加剧;产业投资风险。