锦和商管(603682):营收和现金流双增,受益京沪商办改造空间大-公司半年报点评

事件。公司公布2024年半年报。报告期内,公司实现营收5.18亿元,同比增加4.01％;归属于上市公司股东的净利润为0.23亿元,同比下滑72.83％;经营活动产生的现金流量净额为3.40亿元,同比增加10.07％;

   公司向全体股东每10股派发现金红利2.20元(含税)。

   2024年上半年营业收入上升的主要系部分新项目、爬坡期项目出租率有所提升,存量项目出租率边际改善所致。2024年上半年归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多,主要系公司2023年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式,公司遵循新租赁准则的规定,与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更,导致2023年同期资产处置收益金额较大,而本期不涉及类似改变合作模式的情况,进而导致本期归母净利润较上年同期有所下降。

   根据2024年半年报披露:公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。2024年上半年,公司承租运营的项目有40个,管理面积约79万平方米。公司受托运营的项目有29个,管理面积约52万平方米。公司参股运营的项目有2个,管理面积约10万平方米。

   截止本报告期末,公司在管项目71个,在管面积逾140万平方米。分地域看,上海59个项目,北京9个项目,杭州2个项目,南京1个项目。

   投资建议:受益超大特大城市城中村政策的利好,"中性"评级。公司是一家轻资产运营的服务型公司,主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。

   我们预计公司2024年EPS和BPS分别为0.11元、2.45元,考虑到特大城市更新改造政策的利好。根据上海、北京两地的统计局披露,截止2003年年底,两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡,此类建筑楼龄迄今已超20年,楼宇内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求,亟待改造提升。而公司在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位,将充分受益。此外,考虑到公司已经根据新租赁准则,重新确认使用权资产及租赁负债,因此更适合采用PB进行估值,我们给予公司2024年1.3-1.6倍的动态PB,对应合理价值区间3.19元-3.92元,给予公司"中性"投资评级。

   风险提示:出租率和租金差下降风险;区域过度集中风险。