招商蛇口(001979):扣非业绩保持平稳,表外业绩贡献提升-中报点评

扣非业绩保持平稳,表外业绩贡献提升。根据公司中报,24H1公司营收512.7亿元,同比-0.3％,归母净利润14.2亿元,同比-34.2％,扣非归母净利润14.0亿元,同比+0.4％。归母与扣非净利润增速的差异,主要来自于23年同期REITs扩募的影响。24H1地产结算收入占比78％,首次降至80％以下,业务结构持续调整。24H1整体、扣税毛利率12.0、9.7％,较23年分别回落3.9、2.7pct,投资收益中资产处置贡献下降,合联营企业投资收益达到10.9亿,同比增长66.7％。

   销售稳居行业前五,权益比例提升。根据公司中报,24H1公司销售金额1009.5亿元,同比-39.3％,排名行业前五,销售均价2.3万/平,同比-5.4％,并表回款率59％(同比持平)。24H1公司权益销售金额656亿元,同比-30％,权益比例65％,同比提升9pct。

   拿地力度放缓,投资端聚焦核心城市。24H1公司拿地金额146亿元,拿地面积80万方,权益拿地金额100亿元(权益比例68％),拿地力度14％。拿地城市包括上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚。

   短债占比下降,综合融资成本下降。24H1期末,公司有息负债2151亿元,较年初+1.3％。其中短债占比仅17％。融资成本3.25％,较年初-22bp,新增融资成本3.01％。三道红线维持绿档(现金短债比1.63x、净负债率59.17％、扣预资产负债率62.42％)。

   盈利预测与投资建议。公司经营稳中有进。下半年期待深圳高毛利项目的结算。预计24-26年公司归母净利润为70、77、87亿元。公司NAV估计为1225亿元,考虑到公司24H1销售均价同比-5.4％,储备利润率承压,估值应给予一定折扣(按照价格趋势,假设折扣为-10％),则公司合理价值1103亿元,对应12.17元/股,维持"买入"评级。

   风险提示。行业景气度存在不确定性,影响销售、结算进度;下半年减值压力不确定,利润率承压;前海、太子湾项目开发结算进度不确定