保利发展(600048):短期业绩依旧承压,Q3投资强度明显提升-2024年三季报点评

公司2024Q1-3实现营收1828亿元(-5.1％),归母净利润78亿元(-41.2％),扣非归母净利润75亿元(-41.0％)。

   事件评论周期压力在后端呈现,结算利润率下行与少数损益占比提升压制公司业绩表现。2024Q1-3公司实现竣工面积2062万平(-26.6％),结算均价上涨冲抵缩量压力(如2024H1全口径结算均价同比+17.5％),最终实现营收1828亿元(-5.1％)。周期压力下毛利率依旧承压,2024Q1-3公司综合毛利率15.9％(-3.5pct,上年全年为16.0％)。尽管投资收益提升对利润率下行有所对冲,但受结算项目结构等影响,2024Q1-3少数股东损益占比有所提升,最终公司实现归母净利润78亿元(-41.2％)。后续展望方面,2024年竣工目标3400万平(较2023年实际-16.1％),但前期上涨的销售均价或将在后端结算逐渐体现;

   预收和潜在可结转量相对充裕(2024H1预收/年化结算为1.10,2024Q3末总预收较年中+4.3％),随着低价土地陆续结算,公司业绩有望逐渐改善。

   三季度投资力度明显提升,楼市新政后全年销售降幅有望收窄。2024Q1-3受行业需求低迷与供货节奏影响,公司实现销售金额2417亿元(-27.9％),面积1350万平(-29.7％),均价1.79万元/平(+2.5％)。需求表现低迷下公司更倾向以销定产,拿地端更为审慎,2024Q1-3拿地金额415亿元(-61.6％),面积223万平(-65.9％),均价1.86万元/平(+12.6％),其中核心38城拓展金额占比99％;拿地面积强度16.5％(-17.6pct),拿地金额强度17.2％(-15.1pct)。尽管前三季度拿地强度仍相对偏低,但下半年公司投资力度已明显提升,2024Q3单季拿地金额289亿元,达到上半年拓展金额的2.3X。前期控制拿地节奏留存现金为公司下半年补充优质土储奠定基础,2024Q3在北京、上海、成都、广州等核心城市均有斩获。考虑公司在手土储仍相对充裕,以及楼市新政以来市场热度明显提升,全年销售降幅或将收窄。

   可转债发行申请已获上交所受理,资金实力有望进一步提升。公司拟向特定对象发行不超过95亿可转债,债券期限六年,其中保利集团承诺以现金方式认购不超过10亿元,当前可转债发行申请已获上交所受理。发行可转债有助于公司进一步优化债务结构,提升资金实力,使得公司在未来拓展优质土储、存量市场整合中占据先机,市占率有望持续上行,公司也有望逐渐享有更高估值溢价。

   格局优化为长期投资价值,发行可转债增厚资金实力助力远期市占率提升。尽管周期压力难免,但考虑公司在融资、拿地与品牌口碑等方面的竞争优势,公司短期估值呈现较大弹性。格局优化为公司长期投资逻辑,拟发行可转债则为市占率提升提供催化,公司远期估值仍存进一步提升空间。预计公司2024-2026年归母净利润分别为111/120/125亿元,对应PE为11.5/10.6/10.2X,维持"买入"评级。

   风险提示1、毛利率何时触底存在一定不确定性;

   2、如若房价继续下行,公司仍存一定减值压力。