招商蛇口(001979):保租房REITs上市,回购彰显信心

2024年10月30日,公司发布2024年三季报:2024年1-9月实现营收780.1亿元,同比+2.88％;归母净利润26.0亿元,同比-31.00％。第三季度实现营收267.4亿元,同比+9.64％;归母净利润11.8亿元,同比-26.78％。营收略增,归母净利下降,主因毛利率下滑。公司营收小幅增长,而归母净利同比下降,主因受地产持续筑底影响,24年1-9月公司毛利率为9.95％,较去年同期的18.25％大幅下降8.3个百分点。销售承压,稳居行业TOP5。24年1-9月公司累计实现销售金额1451.71亿元,同比-35.9％,稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜单的第5名(与23年全年排名一致)。

   投资聚焦核心一二线。24年1-9月公司累计获取14宗宅地,权益拿地金额209亿元,总拿地金额289亿元,权益比例为72.3％。14宗地块其中有6宗位于一线城市上海和广州,对应拿地金额207亿元,占比71.8％。贷款回购彰显发展信心。自9月24日央行创立股票回购、增持再贷款工具以来,公司积极响应,10月14日公告回购提案,10月20日公告获得招行深圳分行最多7.02亿元专项贷款用于回购股票,贷款期限12个月,预计回购数量约为2238.52-4477.04万股,占公司总股本的0.25％-0.49％。第三个公募REITs平台上市,进一步盘活资产优化经营。10月23日,公司设立的招商基金蛇口租赁住房REIT在深交所上市,成为继招商局商业房托、博时招商蛇口产业园REIT之后的第三个公募REITs平台,有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式。

   公司深耕核心一二线城市,未来随着优质项目逐步结转,业绩有望持续回升。我们维持盈利预测不变,预计2024-26年归母净利润分别为63.4亿元/76.9亿元/92.5亿元,同比增速分别为+0.3％/+21.4％/+20.2％。公司股票现价对应PE估值分别为15.7x/12.9x/10.8x,维持"买入"评级。

   风险提示:政策落地不及预期;房地产市场销售持续低迷;竣工不及预期。