招商蛇口(001979):业绩短期承压,回购彰显信心

24Q1-Q3营收同比+3％、业绩同比-31％,低于预期,源于结算利润率下行。据公告,24Q1-Q3,公司营业收入780.1亿元,同比+2.9％;归母净利润26.0亿元,同比-31.0％,低于市场预期;扣非后归母净利润16.8亿元,同比-43.3％;基本每股收益0.22元,同比-43.6％;加权净资产收益率2.04％,同比-1.55pct。24Q1-Q3公司毛利率、归母净利率分别为10.0％、3.3％,同比分别-8.3pct、-1.6pct;三费费率为6.4％,同比持平,其中销售、管理和财务费率分别-0.1pct、-0.3pct和+0.4pct。公司业绩下滑,主要源于开发业务项目结转毛利率继续下行。截至24Q3末,公司合同负债达1,913亿元,较2023年末+18％,可覆盖23年营收1.1倍。

   24Q1-Q3销售额同比-36％,行业排名第五,拿地/销售额比20％,持续聚焦核心城市。

   据公告,2024年1-9月,公司实现销售金额1,451.7亿元,同比-36％;销售面积642.4万平,同比-30％,销售额排名行业第五;2024年1-9月,公司新增建面140万平,拿地金额288.8亿元,拿地/销售金额比20％,拿地/销售面积比22％;平均楼面地价2.06万元/平米,占比销售均价91％;公司拿地主要聚焦在上海、成都、杭州、合肥、南京、广州、郑州、三亚、西安等核心一二线城市。截至2024H1末,公司总未竣工面积3,364万方,覆盖23年销售的2.8倍,土储丰富。

   三条红线稳居绿档,融资优势明显,回购彰显持续发展信心。据公告,至2024Q3末,公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为60％、65％,现金短债比2.1,三道红线指标处于绿档。2024H1,公司加权融资成本仅3.25％,较年初-0.22pct,融资成本持续优化。2024H1末,银行融资占比达64.6％,一年内到期有息债务占比仅16.7％,较2023年末降低3.34pct。此外,公司近期公告以集中竞价交易方式回购公司股票,充分彰显对公司未来持续发展的信心和长期价值认可。

   投资分析意见:业绩短期承压,回购彰显信心,维持"买入"评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储,尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际,预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略,将受益于行业格局优化。考虑到行业下行,我们下调公司2024-26年归母净利润预测至57、62、68亿元(原66、73、81亿元),现价对应24年PE18倍,维持"买入"评级。

   风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。