保利发展(600048):土储包袱拖累利润结算,保持融资优势-2024年业绩预告点评

事项:

   公司预计2024年度营业总收入3128亿元,同比下降9.83％,归母净利润约50.16亿元,同比下降58.43％。评论:

   公司2024年Q4归母净利润-28亿元,主要源于过去土储包袱结转仍在高峰期,结转毛利率仍有压力,房价下行导致部分项目计提减值。1)2024年营业总收入3128亿元,同比下降9.83％,主要源于项目交付结转规模下降,公司近年来整体拿地换仓、销售节奏放缓,我们根据销售面积拟合竣工面积,测算2025年公司营收或下滑约12％,仍面临一定收缩压力。2)2024年Q4公司归母净利润-28亿元,全年归母净利润约50亿元,同比下降58.43％,利润下滑速度快于营收,主要原因为过去土储包袱结转仍在高峰期,结转毛利率下降,以及房价承压,公司对部分项目计提减值准备。

   2024年签约金额同比下降23.5％,土地投资强度20％。1)2024年公司实现签约面积1796.61万方,同比下降24.71％,实现签约金额3230.29亿元,同比下降23.5％。2)2024年公司共获取38宗地块,计容建面约329万方,总地价657亿元,权益地价602亿元,土地投资强度约20％(地价/销售金额)。3)2024年Q1-Q4投资强度分别为8％、7％、42％、30％,下半年以来投资强度明显提升;从城市能级来看,新增土地中一线、二线、三线城市计容建面占比分别为32％、42％、26％。

   三道红线绿档,持续保持融资优势。1)截至2024年9月底,母公司口径货币资金93亿元,合并报表口径货币资金1274亿元。2)三道红线保持绿档,剔除预收款的资产负债率65.5％,净负债率67.0％,现金短债比1.99。3)公司拟发行总额不超过95亿元的可转债,期限为六年,发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金,2025年1月16日获上交所审批通过。

   投资建议:融资优势保障公司不断聚焦核心城市,改善土储质量,奠定未来利润率和ROE回升的基础,但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整2024-2026年公司eps分别为0.42、0.43、0.53元(前值0.75、0.84、0.97元),基于剩余收益模型测算公司价值,给予2025年目标价12元,对应25年28倍PE,维持"推荐"评级。

   风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。