滨江集团(002244):深耕浙江,不失桑榆-更新报告

一句话逻辑:滨江集团是销售排名第一的民营房企,长期盘踞杭州走出独立经营弹性。

   超预期逻辑

   1)销售排名跻身全国TOP10,盘踞杭州市占率独占鳌头

   2024年公司全口径销售金额1116.3亿元,同比-27.3％,公司位列克尔瑞榜单第9位,首次跻身行业TOP10,较2023年提升2位,为销售额排名最高的民营房企。公司在杭州市场表现优异,①销售规模领先:2024年公司于杭州市全口径销售金额为769.9亿元,占公司总销售额的69％,销售规模连续保持杭州市第1位,在杭州市场市占率达16.8％,远高于第二位的9％。②产品力强:公司旗下多个项目获评浙江及杭州"十大高端项目",助力公司项目保持畅销,例如2024年上半年公司推盘项目开盘当天去化率超75％,部分楼盘能够实现开盘当天100％去化,远高于杭州市平均开盘去化率水平。

   2)拿地市占率占据优势,助力销售市占率提升

   2024年共获取23宗土地,总投资金额448.5亿,权益投资金额219.4亿,拿地力度40％,新增货值726亿元。其中,公司在杭州获取土地22宗,市场占有率37％,是杭州拿地数量最多的企业,继续保持领先地位。截至2024年6月末,公司土地储备中杭州占66％,浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25％,浙江省外占比9％,土地储备超90％聚焦在浙江省内。

   我们认为,在城市收缩的行业背景下,房企最重要的能力就是城市深耕的能力,也就是产品力及拿地能力。虽然公司在2024年受到行业筑底的影响,销售规模有所下降,但是整体销售排名逆势上升,且在杭州市场依旧维持优异表现,高于市场的开盘去化率充分彰显公司的产品力和品牌影响力。我们认为,当销售保持通畅的情况下,在手土储能够决定房企未来2-3年的开发和销售,公司在2024年拿地市占率达37％,而对应在杭州市销售市占率为17％,我们认为滨江集团未来在杭州的销售市占率仍有望持续提升。

   3)杭州是地产基本面最为优质的城市之一,公司受益于杭州市场韧性

   ①政策端来看,2024年杭州市全年出台各类新政20余条,全面取消限购、限价、限售等限制性政策,创下史上最宽松购房环境。其中10月9日杭州全面取消限价、降首付等措施对市场信心提振最为明显,市场活跃度此后有明显修复。

   ②新房市场来看,2024年杭州全年住宅成交面积789万平,同比-31.0％,成交金额同比下降34.9％;成交均价受共有产权房集中入市影响同比下跌5.6％。截至2025年1月22日,商品住宅的库存量约582万方,去化周期仅为9.4个月,是重点30城中去化周期最低的城市。2025年1月杭州市平均开盘去化率达68％,高于重点30城的44％,位列典型城市第6位。2024年杭州市摇号率约40％,平均中签率40.8％,在年内多个优质"红盘"支撑下开盘热度保持。

   ③二手房市场来看,2024年杭州二手房市场活跃度高,市区(不含富阳、临安)成交量创历史新高,达到8.6万套,同比增长31.5％,成交规模位居全国TOP8,二手房市场增幅显著显示出杭州市旺盛的购房需求。根据冰山指数统计,2025年春节后20天成交超2524套,较2024年同期的1269套几乎翻倍。

   ④土地市场来看,2024年杭州市土地出让金1169亿元,同比下降34.3％,土地出让金规模仍高居全国第三,仅次于北京和上海。平均土拍溢价率达16.1％,土拍热度较高,在重点城市中溢价率仅次于深圳。此外,2024年10月22日,绿城以楼面价5.1万元/平竞得钱二宅地,刷新杭州宅地楼面价纪录;2025年2月20日,杭州2025年第一批土地正式出让,其中安琪儿地块以4.7万元/平楼面价成为城东新城单价新地王,滨江集团也以44％的溢价率摘得西兴地块。我们认为,杭州土地市场持续火热、地王频出,均彰显出市场化的房企对杭州市场的看好潜力。

   我们认为,当前杭州楼市已经迎来历史最宽松购房环境,杭州市场新房及二手房均呈现出良好的韧性,在地产行业销售的各项指标中均表现亮眼,杭州是全国地产基本面最为优质的城市之一。此外,杭州市拥有良好的经济基础,在当前高热度的AI领域也拥有热点明星企业,我们看好杭州市在长周期下拥有较强的人口吸引力,能够保障房地产市场的修复弹性。公司的销售情况与杭州市场深度绑定,看好公司受益于杭州市场的韧性及率先修复潜力。

   检验与催化

   1)定期公布的公司经营情况,销售额、拿地面积等基本面数据;

   2)杭州市房地产市场销售情况;

   3)杭州市产业发展情况。

   盈利预测与估值

   我们认为,公司深耕经济基础扎实的杭州市,在优势区域拥有较为明显的品牌力,能够实现较高的去化速度和较高的溢价水平,以战略性的区域深耕换取相对确定性的发展。在行业筑底期经营能力凸显。综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力及产品力等因素,我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别27、28和30亿元,2024年EPS为0.85元每股。维持"买入"评级。

   风险提示

   杭州市场波动或城市基本面恶化,政策环境改善不及预期。