新城控股(601155):持有型业务托举业绩,债务压力逐步消化-年报点评

# 核心观点

   - 商业毛利贡献接近 50%，减值相对充分。24 年新城实现营收 890 亿元，同比下降 25%，归母净利润 7.5 亿元，同比增长 2%。收入与利润同比反向变动主要受商业贡献度提升、资产减值规模下降、所得税减少影响。24 年公司商业毛利占比提升 15pct 至 48%。截至 24 年末，预收账款同比下降 48%，预计开发收缩、商业规模上行态势将持续。24 年计提减值 27 亿元，21 年以来累计减值 202 亿元，占期间平均存货比例达 11.6%，在主流房企中居首，减值计提较为充分。

   - 销售规模下降均价回升，计划开工继续收缩。24 年公司销售 402 亿元，同比下降 47%。受销售策略调整折扣收回，24H2 销售均价较 24H1 提升 8%。公司连续三年几乎无新增土储，在手资源快速收缩。25 年计划新开工 170 万方，较 24 年实际完成量下降 39%，预计 25 年销售规模仍将持续下滑。

   - 有息负债继续压降，无抵押信用债规模显著收缩。24 年末公司账面有息负债 536.5 亿元，同比下降 6%。综合融资成本首次降到 6%以下（5.92%）。无抵押公开债务规模收缩，目前控股及发展两个平台合计仅剩 10 亿美元境外债，其中 25 年 7 月、10 月分别到期 3 亿美元，26 年 5 月到期 4 亿美元，偿债压力显著降低。

  

   # 盈利预测与评级

   预计 25-26 年归母净利润分别为 8.2 亿元和 11.1 亿元，同比分别增长 8% 和 36%。给予公司对应 24 年末净资产 0.6x 倍 PB 合理估值，合理价值为 16.19 元/股，维持“买入”评级。

  

   # 风险提示

   基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，民营房企融资及经营环境恶化。

  

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