荣盛发展:关于对深圳证券交易所2023年年报问询函的回复公告

证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临 2024-034 号
荣盛房地产发展股份有限公司
关于对深圳证券交易所 2023 年年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）于 2024 年 5 月
16 日收到贵所下发的《关于对荣盛房地产发展股份有限公司 2023 年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2024〕第 150 号）（以下简称“年报问询函”），经核查，公司现就年报问询函问题回复如下：
1.年报显示，你公司 2022 年、2023 年营业收入分别为 318.92 亿元、
589.60 亿元，归属于母公司股东净利润（以下简称“净利润”）分别为-163.07 亿元、3.85 亿元。报告期内，房地产、产业园区、物业服务和酒店经营等业务的营业收入分别为 563.39 亿元、0.79 亿元、15.23 亿元和 6.96 亿元，同比变动分别为 95.09%、-66.96%、-9.53%和 27.42%。房地产业毛利率为 17.27%，较上年增加 15.04 个百分点。经营活动产生的现金流量净额为-14.83 亿元，同比下降 165.84%。请你公司：
（1）结合项目业态、所处市场销售情况、收入确认等量化分析说明房地产业务收入同比大幅增长的原因；结合报告期内收入确认及成本结转等情况，分析房地产业务毛利率大幅增长的具体情况及主要原因；房地产业务收入及毛利率变动趋势与同行业可比公司存在较大差异的原因及合理性；房地产业务收入确认是否合理考虑房屋预售所包含的重大融资成本并单独进行会计处理，是否存在附回购条件的房地产销售行为及
相关会计处理方式，收入确认时点是否满足项目交付结算要求，是否存在客户未签收而确认收入的情形，是否存在大额期后退款情形，报告期内收入确认是否真实、准确、完整，是否符合企业会计准则的规定。
回复：
第一，房地产业务收入同比增长系因报告期内结算面积增加。
2023 年，我国宏观经济平稳发展，受益于政策支持，房地产行业的
“保交楼”工作持续推进，竣工得到了修复。据统计局数据显示，2023年我国房屋竣工面积 99,831 万平方米，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72,433 万平方米，增长 17.2%。
在整个行业竣工“保交楼”持续推进增长的背景下，公司基于自身“两降两减，四保一守”的经营战略，稳步推动项目开发进度，交付项目增加，因此在报告期，公司新增财务结算面积大幅增加，房地产业务收入同比大幅增长。2023 年公司的结算面积由上年同期 227.3 万平增至478.9 万平，结算面积同比增长 110.69%。
第二，2023 年公司整体毛利率为 17.27%，较上年同期增加 15.04%，
主要系 2023 年以来保交付完成较好、交付项目增加和成本管控良好等因素所致。
首先，2022 年，受外部特殊时期环境影响，公司项目开发进度相对
缓慢。进入 2023 年，国家持续加大“保交楼”政策的落实力度，公司稳步推动项目开发进度，交付项目增加，2023 年结算面积同比增长 110.69%。
其中安徽、浙江、山东聊城等地区，项目集中在 2020-2021 年预售，
所处期间市场环境良好，项目毛利率较高，2023 年度安徽地区实现毛利
5.98 亿元、浙江地区实现毛利 11.32 亿、山东聊城地区实现毛利 3.63 亿
元。
其次，公司基于“两降两减，四保一守”的经营战略，优化项目开
发成本，2023 年公司项目单方结算成本较 2022 年同期下降约 9.62%，结算面积由上年同期 227.3 万平增至 478.9 万平。
除此以外，邯郸、沈阳地区的结算项目，因为土地取得较早，土地成本较低，2023 年邯郸地区实现毛利 15.65 亿元、沈阳地区实现毛利 6.48亿元。
第三，房地产业务收入及毛利率变动趋势与同行业公司的相比，处于行业平均范围。
按照主营业务为房地产住宅和商业开发、地域性较强且总资产规模在千亿元以上等原则，选取 7 家可比上市公司 2023 年数据进行对比分析，除金地集团明显下降外，大部分公司营业收入较上年同期呈现持平或增长趋势；毛利率受区域性、项目分布等原因，增减趋势各不相同，华夏幸福、*ST 金科、ST 中南等区域性较强、项目分布集中的公司毛利率较上年同期均出现大幅增长，公司 2023 年毛利率处于行业平均范围，情况如下：
单位：亿元
营业总收入
公司名称 2023 年 2022 年 同比增减变化率
新城控股 1,191.74 1,154.57 3.22%
金地集团 981.25 1,202.08 -18.37%
滨江集团 704.43 415.02 69.73%
ST 中南 684.88 590.36 16.01%
*ST 金科 632.38 548.62 15.27%
首开股份 477.63 479.21 -0.33%
华夏幸福 359.07 319.42 12.41%
单位：亿元
毛利率
公司名称 2023 年 2022 年 变化范围
华夏幸福 22.93% 16.17% 6.76%

新城控股 19.05% 20.03% -0.98%
金地集团 17.41% 20.66% -3.25%
滨江集团 16.76% 17.48% -0.72%
*ST 金科 12.82% 6.49% 6.33%
首开股份 11.49% 16.62% -5.13%
ST 中南 9.77% -0.09% 9.86%
平均数 15.75% 13.91% 1.84%
中位数 16.76% 16.62% 0.14%
公司 2023 年不存在含重大融资成本的房屋预售收入确认，不存在附
回购条件的房地产销售行为，收入确认时点满足项目交付结算要求，不存在大额期后退款情形，公司在签订商品房销售合同，取得了房款或收款凭据，房屋验收合格、达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受，或根据销售合同约定被视为已获客户接受时确认收入。报告期内收入确认真实、准确、完整，符合企业会计准则的规定。
（2）说明产业园区、物业服务和酒店经营等业务的具体开展情况，包括但不限于具体业务内容、经营模式、主要经营区域、近三年主要经营指标等，并分析经营业绩及毛利率变动原因及合理性。
回复：
公司的产业园区、物业服务和酒店经营业务近三年主要经营指标如下：
单位：万元
经营板块 经营指标 2021 2022 2023
营业收入 276,541.23 24,009.93 7,933.16
产业园区 营业成本 171,165.69 41,319.78 12,305.98
毛利率 38.10% -72.09% -55.12%
营业收入 167,494.74 168,303.93 152,258.79
物业服务 营业成本 121,026.28 167,641.16 108,212.54
毛利率 27.74% 0.39% 28.93%
酒店经营 营业收入 73,589.64 54,612.26 69,587.97
营业成本 24,129.46 18,255.96 20,276.27

毛利率 67.21% 66.57% 70.86%
（一）产业园区
产业园区业务主要是按照“政府引导、企业运作、统一规划、分步实施”的合作理念，对合作区域进行投资开发和建设运营，推动区域从单一的“生产型园区经济”向生产、服务、消费等多支撑的“城市型经济”转变。经营模式上主要以政府企合作为主，政企双方约定合作范围、合作期限，保证园区可利用的土地资源供应连续，不断档。园区为政府提供包括规划咨询、土地整理、基建公建、产业招商、城市运营、人才引进等服务。政府通过地方留成部分的土地出让金、税收、专项基金、专项收入等偿还园区的投资成本和固定投资收益，最终实现有序发展、滚动开发、动态平衡。主要经营区域涉及廊坊市，唐山市及张家口市等。
产业园区业务过去三年在营业收入、营业成本以及毛利率方面均呈现逐年下降的趋势。这一现象主要是由于行业在进行深度调整，在此背景下，公司结合市场环境变化和业务发展规划，采取了战略性的调整，有意收缩产业园板块的业务规模，以适应市场挑战和优化资源配置。
（二）物业服务
物业服务业务的定位，是成为全国性战略服务网络