荣盛发展:关于深圳证券交易所对荣盛房地产发展股份有限公司2023年年报问询函的有关问题回复

关于深圳证券交易所
对荣盛房地产发展股份有限公司
2023年年报问询函的有关问题回复
北京澄宇会计师事务所(特殊普通合伙)
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电话：(010)63357658

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对荣盛房地产发展股份有限公司
2023 年年报问询函的有关问题回复
深圳证券交易所：
贵所下发的《关于对荣盛房地产发展股份有限公司2023年年报的问询函》（公司部年报问询 函〔2024〕第 150号）已收悉。针对该问询函中的相关问题，北京澄宇会计师事务所（特殊普通 合伙）（以下简称“会计师”或“我们”）作为荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣 盛发展”或“公司”）2023年度财务报表的会计师，对贵所问询函中提出的相关问题进行了认真 核查，现将有关问题回复如下：
Q1：年报显示，你公司2022年、2023年营业收入分别为318.92亿元、589.60亿元，归属于母公司股 东净利润（以下简称“净利润”）分别为-163.07亿元、3.85亿元。报告期内，房地产、产业园区、物
业服务和酒店经营等业务的营业收入分别为563.39亿元、0.79亿元、15.23亿元和6.96亿元，同比变动 分别为95.09%、-66.96%、-9.53%和27.42%。房地产业毛利率为17.27%，较上年增加15.04个百分点。经 营活动产生的现金流量净额为-14.83亿元，同比下降165.84%。请你公司：
（1）结合项目业态、所处市场销售情况、收入确认等量化分析说明房地产业务收入同比大幅增长 的原因；结合报告期内收入确认及成本结转等情况，分析房地产业务毛利率大幅增长的具体情况及主要 原因；房地产业务收入及毛利率变动趋势与同行业可比公司存在较大差异的原因及合理性；房地产业务 收入确认是否合理考虑房屋预售所包含的重大融资成本并单独进行会计处理，是否存在附回购条件的房 地产销售行为及相关会计处理方式，收入确认时点是否满足项目交付结算要求，是否存在客户未签收而 确认收入的情形，是否存在大额期后退款情形，报告期内收入确认是否真实、准确、完整，是否符合企 业会计准则的规定。
（2）说明产业园区、物业服务和酒店经营等业务的具体开展情况，包括但不限于具体业务内容、 经营模式、主要经营区域、近三年主要经营指标等，并分析经营业绩及毛利率变动原因及合理性。
（3）说明你公司营业收入与净利润、扣非后净利润变动趋势不一致的原因。
（4）说明报告期内经营性现金流情况，是否与营业收入、净利润情况相匹配。

请年审机构核查并发表明确意见。
回复：
1、荣盛发展2023年度营业收入589.60亿元，其中房地产开发收入563.39亿元，占营业收入比重95.55%。在审计过程中对公司收入、成本、毛利率等情况了解的基础上，我们进一步实施分析、核查程序。
对荣盛发展关于2023年度营业收入、毛利率较2022年度大幅增长的说明，我们进行了核查、分析，收入变动趋势与我国房地产行业宏观统计数据变动相符，与选取同行业上市公司比较分析未见明显异常。向管理层了解毛利率变动情况，计算本期产品的毛利率，与上期比较，将本期毛利率与同行业企业进行对比分析，荣盛发展2023年度结转收入的部分项目集中在2020-2021年期间预售，彼时所处市场环境较好，售价较高，对毛利率增长做出贡献。
2、近三年，公司产业园区业务板块营业收入、营业成本以及毛利率呈现逐年下降的趋势。主要原因是在该板块市场环境下行背景下，公司结合市场环境变化和业务发展规划，采取了战略性的调整，有意收缩产业园板块的业务规模，以适应市场挑战和优化资源配置。
物业服务收入业绩整体平稳，毛利率2021年与2023年趋同。2022年受外部市场环境和内部成本增加的影响，物业服务板块出现毛利率阶段性下降。公司酒店经营板块近三年相对平稳，经营方式无重大变化，营业收入成本及毛利率均保持基本稳定。
3、公司2022年、2023年营业收入分别为318.92亿元、589.60亿元，2023年同比增长84.87%；公司2022年、2023年归属于上市公司股东净利润分别为-163.07亿元、3.85亿元，2023年同比增长102.36%；公司2022年、2023年扣非后归属于上市公司股东净利润分别为-159.61亿元、3.19亿元，2023年同比增长102.00%。营业收入与净利润、扣非后净利润均呈现大幅增长趋势。
4、公司2023年经营性现金流较上年同期下降165.84%，但营业收入与归属于上市公司股东净利润较上年同期分别上升84.87%、102.36%，变动趋势不一致。主要原因是，营业收入、利润是以权责发生制为基础计量,而现金流量是以收付实现制为基础计算；房地产行业特点，采取预售模式，项目的现金收入与利润结算存在一定时间差。此外，2023年度公司全力推进“保交楼”政策实施落地，加大了项目建设成本支出，同时销售回款不同步，导致了经营性现金净流量大幅下降的情况。该不一致情形属于地产行业在当前市场现状下的合理体现。
5、根据企业会计准则和行业惯例，荣盛发展在签订商品房销售合同，取得了房款或收款凭据，房屋验收合格、达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受，或根据销售合同约定被视为已获客户接受时确认收入。由于房地产开发收入对荣盛发展财务报表的重要性，因此我们将房地产开发收入确认认定为关键审计事项。审计应对措施如下：
（1）了解和评价荣盛发展管理层对房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行的有效性。

（2）对收入确认政策进行检查并与同行业进行对比，以评价荣盛发展房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求。
（3）选取房产项目销售样本，检查买卖合同网签情况、房屋交付记录等可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照荣盛发展的收入确认政策确认。
（4）针对销售项目选取样本，获取销售台账、收款记录等资料，并实地查看交付、入住状况等，以判断实际销售情况，以及与财务记录是否相符。
（5）对房地产开发项目收入进行截止性测试，将资产负债表日前后确认的销售收入与交付手续等支持性文件进行核对，以评价收入是否在正确的期间确认。
综上，公司对2023年度营业收入、毛利率较2022年度大幅度增加、与同行业可比公司对比数据说明，与我们了解的情况相符。报告期内收入确认真实、准确、完整，符合企业会计准则的规定。公司2023年不存在含重大融资成本的房屋预售收入确认，不存在附回购条件的房地产销售行为，收入确认时点满足项目交付结算要求，不存在大额期后退款情形。公司对产业园区、物业服务和酒店经营的经营业绩及毛利率变动原因说明、公司对2023年度营业收入与净利润、扣非后净利润变动趋势的原因说明、公司对报告期内经营性现金流情况，与营业收入、净利润情况不匹配的原因说明，与我们了解的情况相符。
Q2.年报显示，截至2023年末，你公司货币资金期末余额为52.31亿元，较期初下降43.17%。有息负 债（含短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券）期末余额共计415.83 亿元，有息负债余额远高于货币资金余额，其中逾期未支付票据金额为27.66亿元。你公司速动比率为 0.32，现金利息保障倍数为-0.41，资产负债率为87.19%。请你公司：
（1）说明报告期经营活动产生的现金流量净额、货币资金余额大幅下降的原因，并结合你公司期 末货币资金余额远低于有息债务余额、资产负债率较高、大额票据逾期等情况，分析说明你公司短期及 长期偿债能力，是否存在流动性风险，如是，请作出特别风险提示。
（2）你公司2023年末除债券外的有息债务逾期金额为36.27亿元，说明相关逾期的具体原因及影响 ，截至目前的还款或展期情况。
（3）2023年3月21日，你公司披露《关于境外间接全资子公司债务相关情况的公告》，暂停支付两 笔到期美元债券本息共计3.67亿美元。请你公司说明前述美元债违约对你公司经营状况、融资情况及其 他债务的影响，截至目前相关债务违约处置的最新进展，你公司拟采取的措施等。
（4）请你公司及年审机构结合上述情况说明你公司持续经营能力是否存在重大不确定性，如是， 请你公司作特别风险提示，请年审机构说明相关事项对出具的审计意见的具体影响及依据，相关审计意 见是否恰当、合规。
回复：

我们通过与公司治理层、管理层的充分沟通，审慎评估，判断公司近年流动性压力是房地产行业普遍存在的和暂时性的；公司董事会、管理层认为公司将有足够资源在未来 12 个月内保持持续经营，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的情况。房地产行业普遍压力下，公司也存在货币资金下降、债务逾期、资产负债率高等不利情况；基于此，我们在公司对持续经营问题判断的基础上，进行了审慎评估。房地产行业受宏观经济、政策影响较大，当前我国经济虽面临短期困难和挑战，但长期向好的基本趋势没有改变；宏观政策方面，国家对房地产行业的扶持、刺激政策持续发力。分析了解公司2024年度经营计划，公司基于“两降两减，四保一守”的经营战略，加强了内部管理，推进降本减费，紧抓销售回款改善现金流。把握包括融资政策在内的各种支持政策，积极与包括金融机构在内的债权方沟通，推动降债、展期等工作。
1、截至2023年12月31日，公司存货1,358.86亿元，投资性房地产17.82亿元，固定资产50.35亿元，合计占资产总额69.32%，即使在极端不利的情况下，也足以覆盖公司的有息债务。
2、公司在充足货值储备基础上，在当前国家对房地产行业利好政策的支持下，公司获得了多数金融机构在偿债期限及偿还方式上的大力支持，这在很大程度上减轻了公司的偿债压力。通过主动和被动的压缩归还，公司的有息负债规模在绝对值上从2022年末的425.25亿下降到411.44亿，处于行业内的相对较低水平，同时资产负债率也由上年末89.96%下降至87.19%，与行业平均水平相当。此外，逾期票据的兑付是公司债务管理的重点工作之一，公司的逾期票据规模已从上年末的37.36亿降至27.66亿，上述数据均体现了公司财务状况正稳步改善。
3、公司积极推进债务展期和降债工作，得益于政策的有力扶持，相关债务正在通过债务结构优化、置换方案等方式得到妥善处理，流动性压力出现逐步缓解趋势。近期一系列旨在促进房地产市场持续健康发展的利好政策相继出台并逐步实施，为行业提供了稳定发展的政策环境。在审视当前经济形势和行业发展趋势的基础上，同时考虑公司相关财务指标与上年度相比呈现出逐步改善的趋势基础上，公司目前所面临的不利情况普遍存在于整个行