中洲控股:关于深圳证券交易所2023年年报问询函的回复公告

股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号：2024－42 号
深圳市中洲投资控股股份有限公司
关于深圳证券交易所 2023 年年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“公司”)于 2024 年 5 月 22 日收到深圳
证券交易所公司部下发的《关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年年报的问询函》(公司部年报问询函〔2024〕第 240 号)(以下简称“问询函”)。根据问询函的要求，公司就所涉及问题逐条进行了认真核查，现回复如下：
问题 1、年报显示，你公司 2023 年实现营业收入 76.21 亿元，较上年增长 7.59%，实
现归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)-18.45亿元，较上年减少2,412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净 利润 (以 下简称“扣非后净利润”)-18.64 亿元，较上年减少 6,564.38%。报告期经营活动产生的现金流量净额为 13.52 亿元，同比增加 38.12%。2023 年第四季度，你公司实现营业收入 32.73 亿元，占全年营业收入的42.95%。请你公司：
(1)结合主营业务所处行业环境、经营状况等，说明报告期营业收入增长但净利润和扣非后净利润大幅下降的原因及合理性，收入、毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司及行业平均水平存在较大差异，以及经营活动产生的现金净流量与净利润变动存在重大差异的原因及合理性。
公司回复：
1.行业及公司总体情况分析
2023 年，中国房地产市场整体仍维持底部震荡格局，房地产企业在深度调整中面临了重重困难。政策环境虽然整体呈现宽松态势，但市场供需关系发生重大转变，2023 年商品房市场表现不及 2022 年。2023 年一季度，前期积压的需求集中释放，带动一季度销售快速
冲高，1-3 月商品房销售额 30,545 亿元，同比增长 4.1%，累计增速自 2022 年以来首次转
正。短暂小阳春后，2 季度供应收缩、需求退潮，市场热度及复苏动能快速衰退。6 月商品房销售面积、金额同比分别下降 18.2%和 19.3%，绝对量是2015 年以来同期最低。

从 2023 年全年来看，房地产市场继续底部调整。中央政策前稳后松，下半年以“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，不断优化政策力促房地产市场平稳运行，需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融 16 条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。但居民收入预期弱、观望情绪浓等因素仍制约着市场修复节奏，房地产投资、销售等方面依然承压，市场调整仍在持续。国家统计局数据显示，2023 年，全国房地产开发投资约 11.09 万亿元，同比下降 9.6%；全国商
品房销售面积约 11.17 亿平方米，同比下降 8.5%，创 2012 年以来新低；全国商品房销售额
约 11.66 万亿元，同比下降 6.5%，销售额创 2016 年以来新低。从上述数据来看，2023 年，
房地产行业的供求关系发生了重大的变化，房地产行业投资信心仍未改善，较 2022 年降幅进一步扩大。
受到房地产行业大环境的影响，2023 年惠州房地产市场经历了显著的调整，自二季度开始房价下跌幅度较大，整体市场呈现疲软态势。由于经济环境影响和市场需求减弱，开发商信心受挫，推盘意愿降低，导致新房供应量下降至近十年最低点。同时，购房者观望情绪浓厚，入市意愿不足，成交量大幅减少，创下近年来新低。为了促进销售，开发商普遍采取了以价换量的策略，通过降价促销来吸引买家，这进一步加剧了房价的下跌。
公司 2023 年实现营业收入 76.21 亿元，较上年增长 7.59%，实现归属于上市公司股东
的净利润(以下简称“净利润”)-18.45 亿元，较上年减少 2,412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(以下简称“扣非后净利润”)-18.64 亿元，较上年减少6,564.38%。公司 2023 年营业收入增长主要系根据房地产行业特点，房地产销售采取预售模式，营业收入与实际销售情况存在一定时间差。本年度结转收入的部分项目主要系 2021-2022 年期间进行预售，并于本年度竣工达到约定交付条件进而结转收入的金额增加。净利润和扣非后净利润大幅下降的主要原因系受到房地产行业市场持续低迷的影响，公司 2023年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显，公司根据各项目所处的市场环境，按企业会计准则的要求对存在减值迹象的存货项目计提了存货跌价准备 22.18 亿
元，增长约 961.24%。综合上述因素，公司 2023 年度营业收入较上年增加 5.38 亿元，增长
7.59%；净利润大幅下降 19.25 亿元，同比下降 2,412.74%。
2.公司收入及毛利率变动情况分析
公司根据万得数据库资料，选取了报告期市值与公司相当的 A 股房企上市公司，具体趋势变动对比如下：

公司名称 营业总收入(亿元) 销售毛利率
2023 年 2022 年 2021 年 2023 年 2022 年 2021 年
中洲控股 76.21 70.83 86.76 34.23% 35.80% 29.54%
光大嘉宝 43.90 55.70 40.95 30.82% 33.39% 48.39%
香江控股 33.00 60.55 57.04 36.60% 31.90% 37.26%
上实发展 98.55 52.48 100.63 39.41% 21.45% 49.12%
渝开发 13.30 8.96 11.87 36.61% 34.85% 39.42%
行业平均 211.08 207.86 222.44 25.22% 27.01% 30.98%
公司 2021 年以来结转收入项目主要集中在成都片区及惠州片区。尤其是 2022年及2023
年度成都片区结转收入占比较高。成都片区的项目毛利率水平保持较高，主要原因一方面系项目拿地时间较早，土地成本较低；另一方面项目在 2022 年及 2023 年度销售的主要业态为花园洋房及叠拼别墅，实际售价较高，从而导致其毛利分别达到 46.11%及 45.28%。结合其他地区项目毛利率影响后平均毛利率分别达到 35.8%及 34.23%。公司选取了行业可比公司渝开发，其主要项目均集中成都周边一线城市重庆。根据上述数据显示渝开发三年来销售毛利率均维持在 34.5%-39.42%之间。而行业总体平均毛利率水平也维持在 25.22%-30.98%之间，可见公司的毛利率水平及变化趋势与同行业可比公司及行业平均水平不存在重大差异。
3.公司经营活动现金流与净利润变动情况分析
基于房地产行业特点，公司本年度结转收入的部分项目系 2021-2022 年期间进行预售，当时所处市场环境较报告期略好，售价较 2023 年度高，因此对毛利率做出明显贡献。而 2023年度，受到房地产行业销售情况继续下滑的影响，部分项目销售价格下降明显，以价换量的结果导致报告期内因存货出现明显减值迹象，计提存货跌价准备 22.18 亿元。因此 2023 年度公司净利润大幅下跌至-18.45 亿元。
公司 2023 年经营活动现金流入实际较上年同期减少约 3.85 亿元，因当年销售不及预
期，预售资金回流减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房地产开发支出的现金流出，使经营活动现金流出较上年减少约 7.6 亿元。综合来看，经营活动产生的现金净流入较上年增加 3.7 亿元，同比增加 38.12%。
公司经营活动产生的现金净流量与净利润变动趋势不一致主要系房地产行业均采取预售模式，项目的现金流入与其利润结算周期存在一定的时间差。本年利润的贡献主要系以前年度预售在本年度进行结算的项目，同时受到期末存货大额减值的影响，从而导致了净利润大幅下降的不一致情况，该情形属于房地产行业在目前市场状态下的合理体现。
(2)结合公司所处行业、主要业务经营情况及具体收入确认政策等，说明集中在第四季
度确认收入的原因及合理性，收入确认条件、确认时点是否符合企业会计准则的相关规定。
公司回复：
公司2023年全年实现营业收入76.21亿元(房地产销售收入65.97亿元，占比86.57%)，
其中一至四季度实现营业收入分别为 24.90 亿元、11.56 亿元、7.01 亿元 、32.74 亿元，
第四季度营业收入增幅较大是因为主要房地产开发项目达到约定交付条件并实现收入结转发生在第四季度。公司按照房地产收入确认政策在同时满足以下条件时，认定客户取得房地产开发产品控制权并确认收入：①买卖双方已签订销售合同并依法生效；②房地产开发产品已竣工并验收合格；③收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承诺函)；④办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。公司上述收入确认条件、确认时点符合《企业会计准则第 14 号-收入》的相关规定。
请年审机构核查上述事项并发表明确意见。
年审会计师回复
针对上述事项，我们执行的核查程序主要包括：
(1)结合房地产业务收入确认、成本结转情况，分析公司房地产业务毛利率变动的合理性；
(2)执行财务报表分析性复核程序，分析公司营业收入、净利润及其他项目变化的合理性；
(3)复核现金流量表附表，了解分析经营活动产生的现金流量净额与净利润的调节过程及其变动的合理性；
(4)检查房地产销售合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要求；
(5)在本年确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查销售合同、竣工验收备案文件、入伙通知书及房地产交付证明等支持性文件，判断相关房地产销售收入是否按照收入确认的会计政策进行确认；
(6)在资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查与房地产交付相关的支持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。
基于已执行的核查程序，我们认为公司上述与财务报表相关的说明在所有重大方面与我们在执行公司 2023 年度财务报表审计过程中了解的情况一致。

余额为32.28亿元，当期计提存货跌价准备22.18亿元，存货跌价损失较上年增长1,384.41%。
请你公司：
(1)详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目所处城
市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准
备期末余额等。
公司回复：
2023 年受房地产市场持续下行影响，公司开发的房地产项目所在区域商品房销售形势
进一步严峻，部分房地产项目预计可变现净值明显低于账面价值，减值迹象明显。公司按照
企业会计准则的要求，经评估测算，2023