东百集团:中信证券股份有限公司关于福建东百集团股份有限公司向特定对象发行股票之发行保荐书(2024年半年度财务数据更新版)

中信证券股份有限公司
关于
福建东百集团股份有限公司
2022 年度向特定对象发行股票
之
发行保荐书
保荐机构（主承销商）
广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
二〇二四年九月

目 录

目 录...... 1
声 明...... 2
第一节 本次证券发行基本情况 ...... 3
一、保荐人名称...... 3
二、保荐人指定具体负责推荐的保荐代表人情况...... 3
三、保荐人指定其它项目组成员情况...... 3
四、本次保荐的发行人证券发行的类型...... 4
五、发行人情况...... 4
六、保荐人与发行人存在的关联关系...... 15
七、保荐人内部审核程序和内核意见...... 16
第二节 保荐人承诺事项 ...... 18
第三节 关于有偿聘请第三方机构和个人等相关行为的核查...... 19
第四节 对本次证券发行上市的推荐意见 ...... 20
一、本次发行方案的基本情况...... 20
二、本次证券发行决策程序...... 21
三、符合《公司法》规定的相关条件...... 23
四、符合《证券法》规定的相关条件...... 23
五、符合《注册管理办法》规定的相关条件...... 23
六、本次募集资金使用相关情况...... 26
七、前次募集资金使用情况...... 28
八、发行人存在的主要风险...... 28
九、对发行人发展前景的评价...... 32
十、其他需说明的事项...... 37
声 明
中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”、“保荐人”、“保荐机构”或“本保荐人”）接受福建东百集团股份有限公司（以下简称“东百集团”、“发行人”或“公司”）的委托，担任其向特定对象发行 A 股股票的保荐人。
中信证券股份有限公司及保荐代表人根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司证券发行注册管理办法》等有关法律、行政法规和中国证券监督管理委员会、上海证券交易所的有关规定，诚实守信，勤勉尽责，严格按照依法制定的业务规则和行业自律规范出具发行保荐书，并保证所出具文件真实、准确、完整。
本发行保荐书中如无特别说明，相关用语与《福建东百集团股份有限公司2022 年度向特定对象发行股票募集说明书（注册稿）》中的含义相同。

第一节 本次证券发行基本情况
一、保荐人名称
中信证券股份有限公司为东百集团 2022 年向特定对象发行股票之保荐人及
主承销商。
二、保荐人指定具体负责推荐的保荐代表人情况
中信证券指定张新、丁勇才二人作为本次发行的保荐代表人。其主要执业情况如下：
张新，女，注册保荐代表人，证券执业编号：S1010717110002。2014 年加入
中信证券，现任中信证券投资银行管理委员会高级副总裁，曾负责和参与了兴通
海运 IPO 项目、中新集团 IPO 项目、华阳国际 IPO 项目、雄程海洋 IPO 项目、
拉夏贝尔 IPO 项目、光大嘉宝 2015 年度非公开发行项目、四川路桥 2016 年度非
公开发行项目、宜宾纸业 2017 年度非公开发行项目、天山股份 2017 年度非公开发行项目、杭钢股份重大资产重组项目、招商蛇口重大资产重组项目、中国外运发行内资股收购招商物流项目、东航物流混合所有制改革财务顾问项目等。
丁勇才，男，注册保荐代表人，证券执业编号：S1010719120004。2008 年
加入中信证券，现任中信证券投资银行管理委员会执行总经理，曾负责和参与了
中信地产 A 股 IPO 项目、中新集团 A 股 IPO 项目、建工修复 A 股 IPO 项目、大
通新材 A 股 IPO 项目、望变电气 A 股 IPO 项目、湖南设计 A 股 IPO 项目等 IPO
项目；保利发展 2009 年度非公开发行项目、保利发展 2010 年度非公开发行项目、四川路桥 2012 年度非公开发行项目、亚厦股份 2013 年度非公开发行项目、冠城大通 2013 年度公开发行可转债项目、中国交建 2014 年度非公开发行优先股项目、保利发展 2015 年度非公开发行项目、华远地产 2015 年度配股项目、兰州黄河 2016 年度重大资产重组项目、四川路桥 2016 年度非公开发行项目、莱茵体育 2021 年度重大资产重组项目、保利发展 2023 年度非公开发行项目等再融资及重大资产重组项目。
三、保荐人指定其它项目组成员情况
中信证券指定赵鑫、肖旗、施丹、莫辰宇、刘朴洺、吴其霖为项目组成员。
四、本次保荐的发行人证券发行的类型
上市公司向特定对象发行 A 股股票。
五、发行人情况
（一）基本情况
企业名称（中文） 福建东百集团股份有限公司
企业名称（英文） FUJIAN DONGBAI(GROUP) CO.,LTD.
股票简称 东百集团
股票代码 600693
股票上市地 上海证券交易所
成立日期 1981 年 10 月 31 日
上市日期 1993 年 11 月 22 日
注册地址 福建省福州市八一七北路 84 号-185 号（除 178-1 号）
办公地址 福建省福州市八一七北路 88 号东百大厦 24 层
电话 0591-83815133
传真 0591-87531804
电子邮箱 db600693@dongbai.com
网址 www.dongbai.com
法定代表人 施文义
注册资本 86,984.6246 万元
统一社会信用代码 91350000154382187J
（二）发行人业务情况
发行人是一家专注于现代生活消费领域和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。公司主营业务主要包括商业零售、仓储物流等。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
1、商业零售
东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、精细化运营、数据化运营、全时全域销售，不断赋能商业。在“品质商业”经营的基础上，全面推进“轻资
产”发展战略，智慧零售向智惠服务升级，形成线上线下生态圈，智慧科技数据分析赋能全产品线运营能力，形成领先行业的会员体系和专业能力复合发展。同时，通过与外部平台公司共同探索异业合作，开拓创新业务发展机会。
东百集团是福建省的商业龙头企业，目前拥有东百中心、东百爱琴海店、东百元洪城店、东百城群升店、兰州中心、东百城永嘉天地店、东百城福安店、东百运动生活城店及东百利桥古街。其中，东百中心包括东百中心 A 馆、B 馆、C馆，形成了三馆整体联动模式，整体经营覆盖建筑面积近 16 万平米，成为福州市地标性的大型城市综合体，显著的区位优势成为公司销售业绩增长的有力支撑，同时，公司通过建设兰州国际商贸中心和福安城市综合体等自建方式完善连锁零售网点布局，增加物业自持比例，增强公司经营的抗风险能力。
2、仓储物流
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。
报告期内，公司主营业务的收入情况如下：
单位：万元
业务 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
板块 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
商业 81,187.67 88.17% 156,518.59 83.53% 149,881.07 90.27%168,864.48 89.79%
零售
仓储 6,445.41 7.01% 9,917.49 5.29% 8,438.03 5.08% 8,898.44 4.73%
物流
商业 673.57 0.73% 13,557.80 7.24% 2,452.18 1.48% 6,214.69 3.30%
地产

业务 2024 年 1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
板块 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
酒店 3,769.76 4.09% 7,383.77 3.94% 5,273.19 3.18% 4,089.28 2.17%
餐饮
合计 92,076.41 100.00% 187,377.65 100.00% 166,044.47 100.00%188,066.89 100.00%
（三）主要股东情况
截至 2024 年 6 月 30 日，发行人前十大股东持股数量、比例及质押情况见下
表：
单位：股
持有有限售 持有无限售条 质押股份
股东名称 持股比例 持股数量 条件的股份 件的股份数量 数量
数量
福建丰琪投资 53.30% 463,611,503 - 463,611,503 323,880,000
有限公司
施章峰 7.22% 62,837,338 - 62,837,338 35,000,000
深圳钦舟实业 2.67% 23,210,466 - 23,210,466 -
发展有限公司
施霞 2.46% 21,410,758 - 21,410,758 14,910,000
深圳市恩情投
资发展有限公 1.88% 16,358,300 - 16,358,300