江河集团:江河集团拟进行股权收购所涉及的北京盈和创新科技有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制江河创建集团股份有限公司拟进行股权收购所涉及的北京盈和创新科技有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
报告编号：国策评字 ZBJ[2024]100001AE3 号
（共一册，第一册）
防伪编码：20241001484
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司二〇二四年十月十五日
中国·深圳

目 录

声 明 ......2
资产评估报告·摘要 ......3
资产评估报告·正文 ......5
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他报告使用人 ......5
二、评估目的 ......8
三、评估对象和评估范围 ......8
四、价值类型 ......9
五、评估基准日 ......10
六、评估依据 ......10
七、评估方法 ......12
八、评估程序实施过程和情况 ......15
九、评估假设 ......17
十、评估结论 ......18
十一、特别事项说明 ......18
十二、评估报告使用限制说明 ......19
十三、评估报告日 ......23
资产评估报告·附件 ......25
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
三、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及其他相关资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司 2

江河创建集团股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
北京盈和创新科技有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告·摘要
国策评字 ZBJ[2024]100001AE3 号
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司接受江河创建集团股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对江河创建集团股份有限公司拟进行股权收购所涉及的北京盈和创新科技有限公司的股东全部权益价值在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一、委托人及被评估单位
委托人：江河创建集团股份有限公司
被评估单位：北京盈和创新科技有限公司
二、评估目的
江河创建集团股份有限公司拟进行股权收购，本次评估系为该经济行为所涉及的北京盈和创新科技有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其他目的之用的客观性和可行性，本公司未作研究，故对因此而造成的任何后果不负有责任。
三、评估对象和评估范围
评估对象：北京盈和创新科技有限公司于评估基准日的股东全部权益。
评估范围：本次经济行为之目的所涉及的北京盈和创新科技有限公司于评估基准日申报的全部资产及相关负债，其中资产总额账面值 50,311.20 万元，负债总额账面值 42,896.93 万元，所有者权益账面值 7,414.27 万元。北京盈和创新科技有限公司评估基准日财务报表经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具信会师报字[2024]第 ZG51216 号审计报告。
四、评估基准日
2024 年 8 月 31 日。
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司 3

五、价值类型
市场价值。
六、评估方法
资产基础法。
七、评估结论
截至评估基准日 2024 年 8 月 31 日，北京盈和创新科技有限公司纳入评估范围内
的所有者权益账面价值为 7,414.27 万元，经评估：在持续经营前提下，北京盈和创新科技有限公司股东全部权益价值为 15,151.13 万元，增值额为 7,736.87 万元，增值率为 104.35 %。
在使用本评估结论时，提请评估报告使用人关注报告正文中的其他评估假设、特别事项说明和使用限制说明及其对评估结论的影响，并在使用本报告时给予充分考虑。
评估报告使用有效期为一年，自评估基准日 2024 年 8 月 31 日起至 2025 年 8 月
30 日。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估结论在使用有效期内有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

江河创建集团股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
北京盈和创新科技有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告·正文
国策评字 ZBJ[2024]100001AE3 号
江河创建集团股份有限公司：
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江河创建集团股份有限公司拟进行股权收购所涉及的北京盈和创新
科技有限公司股东全部权益在 2024 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评
估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他报告使用人
本次评估的委托人为江河创建集团股份有限公司，被评估单位为北京盈和创新科技有限公司。
（一）委托人概况
企业名称：江河创建集团股份有限公司（以下简称「江河集团」）
统一社会信用代码：91110000700217649F
公司类型：其他股份有限公司（上市）
法定住所：北京市顺义区牛汇北五街 5 号
经营场所：北京市顺义区牛汇北五街 5 号
法定代表人：刘载望
注册资本：113,300.206 万元
成立时间：1999 年 2 月 4 日
经营范围：制造各类幕墙、门窗、钢结构产品；加工各类玻璃、铝材、石材、钢材、金属五金制品等建筑装饰材料；对外派遣实施本公司境外工程所需的劳务人员；专业承包；建筑幕墙工程设计；建筑装饰设计；销售各类幕墙、门窗、钢结构产品、各类玻璃、铝材、石材、钢材、金属五金制品等建筑装饰材料、医疗器械；货物进出口、技术进出口、代理进出口；承包境外建筑幕墙工程和境内国际招标工程；上述境
外工程所需的设备、材料出口；技术开发、技术咨询、技术服务；医疗行业的投资、投资管理、投资咨询（不含医疗诊疗活动）。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）被评估单位概况
1、注册情况
公司名称：北京盈和创新科技有限公司（以下简称「盈和创新」）
统一社会信用代码：91110113MA01F3XP2G
公司类型：有限责任公司（法人独资）
法定住所：北京市顺义区空港融慧园 6 号楼 6 层 690 室
通信地址：北京市顺义区顺西南路艾迪公园东门江河创新 9 层
法定代表人：高宏
注册资本：10,797 万元
成立时间：2018 年 10 月 17 日
经营范围：技术开发、技术服务、技术咨询、技术推广、技术服务、物业管理；组织文化艺术交流活动（不含演出）；会议服务；承办展览展示活动；医院管理（不含诊疗活动）；企业管理咨询；健康管理、健康咨询（须经审批的诊疗活动除外）；企业管理；计算机系统集成服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2、历史沿革
「盈和创新」系由中信外包集团服务有限公司于 2018 年 10 月 17 日出资设立，注
册资本 1000 万元，持股 100%。
「盈和创新」于 2021 年 12 月 15 日增资至 18,300 万元,中信外包集团服务有限公
司持股 100%。
2023 年 3 月 21 日，中信外包集团服务有限公司将其持有 100%股权转让给北京江
河源控股有限公司。
2023 年 10 月 10 日，「盈和创新」减资至 10,797 万元,本次减资后截至评估基准
日股权状况如下：
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司 6

注册资本 实收资本
股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
北京江河源控股有限公司 10,797.00 100.00 10,797.00 100.00
3、经营情况
「盈和创新」开发的项目位于北京市顺义区天竺空港工业区 B 区安祥大街 13 号，
紧邻首都机场、新国展中心、中央别墅区、中粮祥云小镇，项目建设用地面积 51,435.30㎡，规划总建筑面积 129,756.25 ㎡，容积率 1.99，土地用途为工业用地，规划用途为厂房、办公用房。项目分为一期二期开发，一期国有建