凤凰股份:天衡会计师事务所关于凤凰股份2024年度财务报表审计报告

江苏凤凰置业投资股份有限公司
2024 年度财务报表附注
一、公司基本情况
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第 9 号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社
会募集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审
字〔1996〕74 号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开
发行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核
发的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻
璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为
“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，
每 10 股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普
通股（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此
次增发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每
10 股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集团将其持有耀华玻璃 263,775,360 股限售流通股和873,200 股无限售流通股转让至凤
凰集团名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重
组完成后，本公司股本增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司 447,969,194 股股份，约占本公司总股本的 60.49%。
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范
围及住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的1300001000304 号企业法人营业执照。

2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST
凤凰”，股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票
简称由“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份
977,000 股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。2013年2月5日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份6,597,456股,江苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份
457,081,650 股，占本公司股份总数的 61.72%。2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场
增持了本公司股份 6,500,100 股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本公司股份1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 465,031,800 股，占本公司股份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的批复》 （证监许可【2015】2410号）核准，本公司于2016年1月非公开发行股份195,459,956
股，本公司新增股本 195,459,956 元，股本由 740,600,634 元变更为 936,060,590 元。本次
非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593 股，占本公司股份总数的 52.44%。
2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数量 169,620,163 股，占公司股本总
数的 18.12%。
2019年8月15日凤凰集团持有的本公司非公开发行的25,839,793股限售股上市流通。
本公司统一社会信用代码 91320000104363033C，法定代表人王译萱；总部位于江苏省
南京市中央路 389号凤凰国际大厦六楼，注册地址：南京市中央路 389号凤凰国际大厦六楼。
本公司及各子公司主要从事房地产投资,实业投资,房屋租赁,物业管理。
本财务报表经本公司董事会于 2025 年 3 月 27 日决议批准报出。
二、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础编制。
三、重要会计政策、会计估计
本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认、应收款项坏账准备、存货、固定资产、投资性房地产折旧等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注三之“12 应收款项坏账准备的确认标准和计提方法”、“13 存货”、“17 投资性房地产”、“18 固定资产”、“27 收入”描述。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2、会计期间
以公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3、营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
5、重要性标准确定方法和选择依据
项目 重要性标准
重要的单项计提应收账款、其他应收款坏账准 单项金额占营业收入的 0.5%以上且超过 500 万人民币
备余额
本期重要的应收账款、其他应收款坏账准备收 单项金额占营业收入的 0.5%以上且超过 500 万人民币
回或转回金额
本期重要的应收账款、其他应收款核销 核销金额超过期初坏账余额 10%且超过 500 万元人民币
账龄超过 1 年以上的重要预付款项/应付账款 单项账龄超过 1 年以上的预付账款/应付账款/其他应付
/其他应付款 款占其报表科目余额 10%以上且超过 300 万元人民币
报告期主要的存货跌价准备和合同履约成本 报告期计提、转销或期末余额占期末存货跌价准备余额
减值准备 10%以上且超过 500 万人民币
账龄超过 1 年以上的重要预收款项/合同负债 单项账龄超过1年以上的预收款项/合同负债占其报表科
目余额 10%以上且超过 500 万元人民币
合同负债账面价值发生重大变动 单项合同负债账面价值变动金额占期初合同负债余额的
30%以上
重要的或有事项 重大的未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响，涉
诉金额超过 500 万人民币。
6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账
面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（2）非同一控制下企业合并
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
7、合并财务报表的编制方法
合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的
期初留存收益或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公