丽江股份:白水山庄评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公
司拟以非货币资产对外投资涉及其持
有的白水山庄土地使用权、地上房屋
建构筑物及绿化价值
评估项目
资产评估报告
昆博资评报字【2024】第 2-0121 号
第壹册，共壹册
昆明博扬资产评估有限公司
二〇二四年十二月九日

资产评估报告书目录

声 明...... 1
资产评估报告书摘要...... 3
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人.....11
二、评估目的......13
三、评估对象和评估范围 ......13
五、评估基准日......17
六、评估依据......18
八、评估程序实施过程和情况 ......24
七、评估方法......24
九、评估假设......38
十、评估结论......40
十一、特别事项说明......42
十二、评估报告使用限制说明 ......45
十三、评估报告日......47
资产评估报告书附件......48

声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估职业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法
律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、资产评估报告使用者应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
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七、评估对象涉及的资产清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异，系因电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致，应以汇总数据为准。
丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司拟以非货 币资产对外投资涉及其持有的白水山庄土地使用
权、地上房屋建构筑物及绿化价值
资产评估报告书摘要
昆博资评报字（2024）第 2-0121 号
丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司：
昆明博扬资产评估有限公司接受丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用成本法和收益法，
按照必要的评估程序，对委评资产在 2024 年 8 月 31 日的资产
价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
一、委托人及产权持有人
丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司
二、评估目的：根据丽江市人民政府国有资产监督管理委员会文件（丽国资复[2018]41 号）《关于处置原白水山庄国有资产的批复》、丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司文件（丽玉景投司报[2024]63 号）《丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司关于投资入股丽江牦牛坪旅游索道有限公司有关事宜的请示》以及丽江市旅游开发投资集团有限责任公司（[2024]-119）《关于<丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司关于投资入股丽江牦牛坪旅游索道有限公司有关事宜的请示>的回复意见》，丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司拟以其持有的白水山庄土地使用权、地上房屋建构筑物及绿化等非货币资产对
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外投资，需对上述资产的市场价值进行评估，为其对外投资提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象：丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司拟以非货币资产对外投资涉及其持有的白水山庄土地使用权、地上房屋建构筑物及绿化。
评估范围：丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司拟以非货币资产对外投资涉及其持有的白水山庄土地使用权、地上房屋建构筑物及绿化。资产账面原值为 28,978,641.86 元，账面净值为 15,659,487.61 元。评估范围不包括与上述资产有关的债权债务。
委评土地使用权 1 项，为使用权证号为玉国用（2015）第
000002号的国有出让土地使用权，登记面积25,900.23平方米,证载用途为商业用地，土地坐落为玉龙县大具乡甲子村委会
（白水河边），使用权终止日期为 2053 年 12 月 10 日，剩余
使用年限约 29.30 年。
委评房屋 46 项，面积合计 9152.81 平方米。
序号 结构 建筑面积（㎡） 是否办理产权证书
1 框架 4,797.82 是
2 砖混 2,578.96 否
3 钢架 1,672.22 否
4 简易 74.77 否
5 砖木 29.04 否
合计 9,152.81 否
委评构筑物 8 项，其中毛石挡墙两项，合计 1297.50m³ ，
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围墙 2 项，合计 518.77 米，水泥硬化地坪四项，合计 5876.49
㎡。委评绿化树木 39 项目，合计 556 株。包括马尾松、云杉、杨树、柏树等乔木。
委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型：市场价值
五、评估基准日：2024 年 8 月 31 日
六、评估方法：成本法、收益法
七、评估结论：
（一）成本法评估结论
经过评估，评估对象于评估基准日 2024 年 8 月 31 日的市
场价值为 4,432.50 万元（人民币大写：肆仟肆佰叁拾贰万伍仟元整）。(取整到百位)
资产评估结果汇总表
评估基准日：2024 年 8 月 31 日
金额：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值
项目 A B C=B-A D=C/A
流动资产
非流动资产 1,565.95 4,432.50 2,866.55 183.06
固定资产 1,565.95 4,432.50 2,866.55 183.06
固定资产-房屋建筑物 1,354.20 1,354.20
固定资产-构筑物及绿化 220.08 220.08
固定资产-土地使用权 2,858.22 2,858.22
资产总计 1,565.95 4,432.50 2,866.55 183.06
流动负债
非流动负债
负债合计
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评估增减值变动原因分析：评估对象取得时间较早，房地产市场变化导致评估增值。
（二）收益法评估结论
通过分析评估对像周边房地产租赁情况，对房地产租赁收入及费用进行预测，采用收益法，丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司拟非货币资产对外投资涉及的资产评估值为 4，198.19 万元（人民币大写：肆仟壹佰玖拾捌万壹仟玖佰元整）(取整到百位)。增值额 2,632.24 万元，增值率 168.09%。
（三）最终评估结论
成本法评估结论4,432.50万元，收益法评估结论4，198.19万元，成本法比收益法高 234.31 万元。两种方法评估结论较为接近。通过分析，成本是将评估对象各构成要素分别采用适宜的方法进行测算，最终汇总得出评估对象的评估值的方法，优点是各个构成要素的价值得到很好的显化；收益法是将所有资产的贡献以其可出租房地产为载体，以未来各期房地产出租净收益折现并加和的方法体现房地产价值的方法，缺点是相同效用下的追加投入可能从市场反应角度未必能被接收。加上目前商业房地产市场普遍存在租售比失衡的现象，使得收益法往往难以准确揭示评估对象价值。故采用成本法为本次评估对象的最终评估结论。即：
本次丽江市玉龙雪山景区投资管理有限公司拟非货币资产对外投资涉及的土地使用权、房屋建构筑物及绿化树木于评
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估基准日 2024 年 8 月 31 日的市场价值为 4,432.50 万元（人
民币大写：肆仟肆佰叁拾贰万伍仟元整）(取整至百元位)。
该价格为含增值税销项税价格，其