阳光股份:资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告 为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司
位于上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢房
地产市场价值项目
资产评估报告
中林评字【2025】100 号
（共一册，第一册）
北京中林资产评估有限公司
BEIJING ZHONGLINASSETSAPPRAISAL CO.,LTD.
二〇二五年三月三十一日

管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产市场价值项目-资产评估报告 目录
目 录

声 明...... 1
评估报告摘要...... 1
资产评估报告...... 4一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况4
二、评估目的...... 5
三、评估对象和评估范围...... 5
四、价值类型及其定义...... 6
五、评估基准日...... 6
六、评估依据...... 6
七、评估方法...... 8
八、评估程序实施过程和情况...... 11
九、评估假设...... 12
十、评估结论...... 13
十一、特别事项说明...... 13
十二、评估报告的使用限制说明...... 15
十三、评估报告日...... 15
北京中林资产评估有限公司

声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

评估报告摘要
中林评字【2025】100 号
北京中林资产评估有限公司接受阳光新业地产股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、坚持独立、客观、公正的原则，对阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的所涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢房地产的市场价值，履行适当的资产评估程序，对其
在 2024 年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的，需对涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢房地产的市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路 888 号1 幢房地产的市场价值。
三、评估范围：上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路 888 号1 幢房地产，建筑面积 45,859.87m2。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2024 年 12 月 31 日。
六、评估方法：市场法、收益法。
七、评估结论
本次评估，评估人员采用市场法、收益法对评估对象进行评估，经分析最终选取市场法评估结果作为评估结论，评估结论为上海锦赟资产管理有限公司位于上
海市长宁区中山西路 888 号 1 幢房地产于评估基准日市场价值为 95,046.00 万元。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
八、提醒事项
本报告正文中第十一项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结论，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使用者特别关注以下几项 ：
（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
使用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（三）资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。
（四）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（五）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（六）评估结论在评估假设前提条件下成立，并限于此次评估目的使用。当产权持有单位生产经营依赖的经营环境发生重大变化，评估专业人员将不承担由于前提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。
（七）本次评估的房产价值为房地合一价，即房屋价值中包括土地使用权价值。
（八）产权持有单位承诺，截止至评估基准日，委估房产未涉及抵押、担保等特殊情况。评估结果未考虑抵押、担保、未决诉讼、未决仲裁及或有负债等的影响。
（九）本次评估中，资产评估师未对评估对象的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估结论是在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断，经过调查了解，本事项对评估结论影响不大。
（十）因委估房产历史年度实行了只售不租的计划，导致空置率较高。但委估对象区域条件较好，故本次收益法测算时假设委估对象可以按照预测数据完成对外租赁。

（十一）本次评估结果含增值税。
（十二）根据产权持有单位提供的不动产权证及《关于审定中山西路 888 号改造工程<建设工程设计方案>的决定》沪长规土许方（2014）第 9 号，委估资产由商业（宾馆）用房调整为商业、办公综合用房；委估资产坐落土地用途为商业，房屋用途为办公，本次房地合一情况下按办公用途评估。特请报告使用者注意。
（十三）本次评估采用方法与上期（评估基准日 2023 年 12 月 31 日）一致，
均采用市场比较法及收益法。
我们特别强调：本评估意见仅作为委托人以财务报告为目的的价值参考依据，而不能取代交易各方进行资产交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2024
年 12 月 31 日起，至 2025 年 12 月 30 日止。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文，并请关注本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响、关注评估结论成立的假设前提和报告使用限制。
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阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告
为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司
位于上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢房地
产市场价值项目
资产评估报告
中林评字【2025】100 号
阳光新业地产股份有限公司：
北京中林资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法、收益法，对贵公司拟以财务报告为目的所涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路 888
号 1 幢房地产市场价值进行了评估，履行了适当的评估程序，对其在 2024 年 12 月
31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托人概况
企业名称：阳光新业地产股份有限公司
统一社会信用代码 ：91450000200538358N
注册地址：南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
法定代表人：陈家贤
注册资本：74,991.3309 万元人民币
实缴资本：74,991.3309 万元人民币
公司类型：其他股份有限公司(上市)
成立时间：1996 年 6 月 7 日
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经营范围：房地产开发经营；装修装饰工程；自有商品房的租赁；房地产开发的法律、法规和政策的咨询服务；商业管理服务。（法律、法规禁止的项目除外，法律、法规限制的项目取得许可后方可开展经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）。
（二）产权持有单位概况
企业名称：上海锦赟资产管理有限公司
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢 2 楼 210 室
法