大悦城:大悦城控股集团股份有限公司相关债券2025年跟踪评级报告(22大悦02、23大悦01、22大悦01)

大悦城控股集团股份有限公司相关债券 2025 年跟踪评级报告（22
大悦 02、23 大悦 01、22 大悦 01）
中鹏信评【2025】跟踪第【415】号 01

信用评级报告声明
除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构及评级从业人员与评级对象不存在任何足以影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正原则，但不对评级对象及其相关方提供或已正式对外公布信息的合法性、真实性、准确性和完整性作任何保证。
本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断，不受任何组织或个人的影响。本评级报告观点仅为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见，不作为购买、出售、持有任何证券的建议。本评级机构不对任何机构或个人因使用本评级报告及评级结果而导致的任何损失负责。
本次评级结果自本评级报告所注明日期起生效，有效期为被评证券的存续期。同时，本评级机构已对受评对象的跟踪评级事项做出了明确安排，并有权在被评证券存续期间变更信用评级。本评级机构提醒报告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的变化情况。
本评级报告版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除委托评级合同约定外，未经本评级机构书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动或其他用途。
中证鹏元资信评估股份有限公司
大悦城控股集团股份有限公司相关债券2025年跟踪评级报告（22大
悦02、23大悦01、22大悦01）
评级结果 评级观点
本次评级 上次评级 本次等级的评定是考虑到：大悦城控股集团股份有限公司（以下简
称“大悦城”或“公司”，股票代码：000031.SZ）房地产开发销售
主体信用等级 AAA AAA 规模仍位于行业前列，在售及储备项目质量较优，商业地产品牌影
评级展望 稳定 稳定 响力和运营能力较强，仍可为公司贡献一定的现金流和利润，公司
22 大悦 02 AAA AAA 融资渠道通畅，积极压降债务并调整结构，抗风险能力稳定。同时
23 大悦 01 AAA AAA 中证鹏元也关注到，公司销售依然承压，盈利能力指标弱化，仍面
22 大悦 01 AAA AAA 临一定的资金压力，存在一定的或有负债风险。
公司主要财务数据及指标（单位：亿元）
项目 2025.3 2024 2023 2022
总资产 1,775.00 1,785.75 1,980.61 2,144.32
评级日期 归母所有者权益 103.54 105.96 138.43 154.02
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
2025 年 06 月 23 日 营业收入 51.13 357.91 367.83 395.79
净利润 0.65 -25.59 1.21 -22.23
经营活动现金流净额 6.43 66.17 106.42 27.10
销售毛利率 34.60% 21.76% 26.47% 24.06%
EBITDA利润率 -- 16.21% 31.45% 11.73%
总资产回报率 -- 1.35% 2.90% 1.03%
剔除预收款项的资产负债 72.55% 72.88% 72.24% 74.13%
率
净负债率 97.68% 99.85% 99.21% 86.53%
EBITDA利息保障倍数 -- 1.73 2.84 1.18
联系方式 总债务/总资本 61.87% 61.87% 61.58% 61.67%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
项目负责人：郜宇鸿 速动比率 0.64 0.59 0.55 0.60
gaoyh@cspengyuan.com 现金短期债务比
-- 1.50 1.36 2.30
资料来源：公司 2022-2024年审计报告及未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中证鹏元
项目组成员：李莹莉 整理
liyl@cspengyuan.com
评级总监：
联系电话：0755-82872897
正面
公司仍具有很强的综合竞争能力和品牌影响力。2024 年公司房地产销售规模虽然下滑，但仍位居行业前列；商业地
产仍维持较强的品牌影响力和运营能力，跟踪期内投资物业及相关服务业务表现优于市场，仍为公司贡献一定的现
金流和利润。
融资渠道通畅，资产质量尚可，抗风险能力稳定。公司银行融资、公开市场债券融资、ABS、CMBS、REIT 等多样
化融资渠道畅通，2024 年首单消费 REIT 发行成功，资本市场认可度持续提升。公司资产以一二线城市房地产开发
项目及土地储备、自持商业物业等为主，资产价值整体质量尚可。
关注
预计公司销售仍承压。2024 年公司全口径销售额同比下降 19.88%，房地产市场仍在筑底回稳阶段，需持续关注公司
重点项目入市节奏及去化情况。
公司盈利能力指标弱化。因结算项目差异，公司经营性业务利润持续收窄，存货跌价损失、合作项目投资损失侵蚀
利润，2024 年公司归属于母公司的亏损额扩大。
公司仍面临一定的资金压力。截至 2024年末，公司在建项目预计尚需投资 542.03亿元（剔除累计已投资大于预计总
投资的项目），整体规模仍较大。
需关注公司或有负债风险。截至 2024 年末，公司对外担保余额 36.63 亿元，主要为对参股及合作开发公司的担保。
同期末公司重大未决诉讼事项三笔，主要由项目合作开发方的资金纠纷、债务纠纷引起，部分合作方存在负面舆情，
或对公司产生一定影响。
未来展望
中证鹏元给予公司稳定的信用评级展望。我们认为公司在售项目质量较好，商业地产运营能力较强，融资渠道通畅，
抗风险能力稳定。
同业比较
指标 金茂投资 大悦城 滨江集团 金融街
全口径合同销售金额（亿元） 982.55 369.00 1,116.30 194.51
总资产（亿元） 3,634.42 1,785.75 2,590.83 1,216.33
营业收入（亿元） 530.83 357.91 691.52 190.75
净利润（亿元） 14.84 -25.59 37.91 -115.56
销售毛利率（%） 14.00 21.76 12.54 3.00
剔除预收款项的资产负债率（%） 69.92 72.88 61.42 76.41
流动资产周转率（次） 0.20 0.27 0.28 0.23
总资产周转率（次） 0.15 0.19 0.25 0.14
注：（1）金茂投资为上海金茂投资管理集团有限公司的简称（2）以上各指标均为 2024年数据。
资料来源：Wind，各企业公开资料，中证鹏元整理
本次评级适用评级方法和模型
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