光大嘉宝(600622):资管规模保持稳定,地产结转影响利润-年报点评

营业收入保持平稳增长,受地产结转影响利润降低。2019年公司实现营业总收入48.21亿元,同比增长1.32％;实现归属母公司净利润为4.51亿元,同比下降48.80％;实现稀释后每股收益0.30元,同比下降49.15％。报告期内,公司三项费用占营业收入比为20.67％,同比下降4.41个百分点。

   资产规模稳健增长,利润率有所下降。截至报告期末,公司总资产规模284.17亿元,同比增长13.22％;净资产规模94.78亿元,同比增长16.33％。报告期,公司的毛利率为43.96％,同比下降13.01个百分点;净利率为9.36％,同比下降9.17个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为66.65％,同比下降0.89个百分点;净负债率为66.11％,同比上升29.08个百分点。

   聚焦不动产资管业务,推进资产证券化工作。报告期内,光大安石平台新增投资项目13个,新增管理规模人民币133.43亿元;退出投资项目5个,减少管理规模人民币136.23亿元。报告期末,光大安石平台在管项目45个,在管规模人民币468.30亿元。资产证券化方面,公司在报告期内成功发行"静安大融城资产支持专项计划"、"观音桥大融城资产支持专项计划",发行规模合计达72亿元。融资方面,公司通过"发新还旧"方式在上交所成功发行8.8亿元公司债(发行利率4.46％),在北金所分两期成功发行10亿元债权融资计划(平均利率6.29％)。

   地产开发业务稳健推进,签约额回笼金双增长。2019年公司加快项目建设,加大营销力度,实现签约金额36余亿元,资金回笼近35亿元。报告期内,房地产可供出售面积为17.66万平方米,同比减少30.63％;出租房地产的建筑面积为13.85万平方米,出租房地产的租金收入为0.68亿元。

   投资建议:维持"优于大市"评级。公司是A股稀缺地产基金概念股,2017年以来房地产基金管理规模保持稳定,基金收入持续增长。考虑到AH股市场上的轻资产类公司(物业股)受市场认可度提升,PE估值水平显著提升,我们给予光大嘉宝2020年15-18倍PE,合理价值区间在4.97～5.97元。NOI估值法下,对应目标市值在80.25～104.15亿元,对应目标价在5.35元～6.94元。综合PE和NOI两种估值方法,我们取PE法,合理价值区间在4.97～5.97元,给予"优于大市"评级。

   风险提示:1)公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险;2)行业面临基本面下行。