华联控股(000036):业绩同比下滑,恒裕入主转型可期-年报点评

全年业绩降幅较前三季度收窄,维持"增持"评级公司4月29日发布年报,2021年实现营收18.8亿元,同比-30％;实现归母净利润4.1亿元,同比-26％,低于我们预期(5.1亿元);实现扣非归母净利润3.8亿元,同比-27％。考虑公司竣工可售货值充裕,我们预计2022年结转保持平稳,2023年有望随着市场回暖和存量项目潜力释放,有进一步提升,预计2022/2023/2024年EPS为0.28/0.32/0.36元(2022/2023前值0.29/0.29元)。可比公司2022年平均PE(Wind一致预期)为12倍,考虑到恒裕系入主为公司转型发展带来新的助力,我们认为公司2022年合理PE为16倍,目标价4.48元(前值5.37元),维持"增持"评级。

   销售放缓导致业绩同比下滑,城市更新项目规划调整仍在推进随着华联城市商务中心的交付结转,21Q4公司业绩有所释放。但由于研发办公市场供过于求、银行信贷收紧、销售产品业态变化等因素影响,2021年公司销售面积同比-50％至1.6万平,销售金额同比-46％至11.0亿元,从而导致全年业绩下滑。截至2021年末,公司3个开发项目均已竣工,仍有16.5万平可售面积,他们的去化情况将是公司未来2-3年业绩的主要决定因素,2022年销售目标为15亿元。此外,华联南山A区城市更新项目仍处在规划调整阶段,2022年目标完成计划调整及专项规划文本的申报工作。

   恒裕系成为华联集团以及华联控股的实控人2021年12月14日,恒裕资本(未上市)与华侨城集团(未上市)签署《产权交易合同》,华侨城集团将持有的华联集团(公司控股股东,未上市)12.08％股权转让给恒裕资本。本次股权转让后,恒裕资本间接持有华联集团70.23％股权,成为华联集团和公司的实控人。至此,自2020年7月以来的控股股东层面的股权纠纷和变更正式告一段落。

   恒裕集团旧改资源丰富但与公司存在同业竞争,或将加速公司转型进程根据公司2021年12月的公告,恒裕集团(恒裕资本的关联方,未上市)是以房地产业务为核心,兼营金融、矿山、酒店、贸易、物管等业务的多元化企业,在深圳拥有丰富旧改资源,正在开发深圳湾恒裕金融中心、龙岗八仙岭珑城项目,并拥有宝安西乡世纪汽车城等40多个城市更新储备项目。

   恒裕集团与公司在深圳旧改方面存在业务重合,后续将本着有利于上市公司的原则解决同业竞争问题,亦可能对公司业务模式、管理体制进行调整。我们预计公司自2019年提出的转型将会提速。2021年末公司现金+银行理财36.3亿元,完全覆盖13.8亿元的有息负债,为转型奠定良好基础。

   风险提示:存量项目去化风险,转型风险,旧改项目不确定性。