华远地产:华远地产股份有限公司2024年年度股东会会议资料

华远地产股份有限公司
2024 年年度股东会
会议资料
二〇二五年五月二十二日

目 录

会议议程......4
议案一：关于公司 2024 年董事会工作报告的议案......6
议案二：关于公司 2024 年监事会工作报告的议案...... 23
议案三：关于公司 2024 年财务决算、审计报告的议案...... 26
议案四：关于公司 2024 年利润分配方案的议案...... 28
议案五：关于提请股东大会授权董事会对外投资额度的议案......29
议案六：关于公司 2024 年年报及年报摘要的议案......30议案七：关于 2025 年北京市华远集团有限公司为公司提供融资担保的关联交易的议
案......31议案八：关于 2025 年北京市华远集团有限公司为公司提供周转资金的关联交易的议
案......32议案九：关于 2025 年公司为资产负债率为 70%以上控股子公司提供担保的议案....33议案十：关于 2025 年公司为资产负债率为 70%以下控股子公司提供担保的议案....34
议案十一：关于 2025 年公司资产抵押额度的议案......35
议案十二：关于变更公司名称、证券简称、公司住所、经营范围的议案......36
议案十三：关于取消监事会并修订《公司章程》的议案......38
议案十四：关于制定、修订、废止公司制度的议案......39
华远地产股份有限公司
2024 年年度股东会
会议议程
会议召开时间：
现场会议召开时间为：2025 年 5 月 22 日 14:00；
网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股东会召开当日的交易时间段，即 9:15-9:25,9:30-11:30，13:00-15:00；通过互联网投票平台的投票时间为股东会召开当日的 9:15-15:00。
股权登记日：2025 年 5 月 15 日
现场会议地点：北京市西城区西直门外南路 28 号北京金融科技中心 B 座 3 层会议室
会议方式：采取现场投票和网络投票相结合的方式
会议议程如下：
一、 报告股东到会情况
二、 审议股东会议案
（一）关于公司 2024 年董事会工作报告的议案；
（二）关于公司 2024 年监事会工作报告的议案；
（三）关于公司 2024 年财务决算、审计报告的议案；
（四）关于公司 2024 年利润分配方案的议案；
（五）关于提请股东大会授权董事会对外投资额度的议案；
（六）关于公司 2024 年年报及年报摘要的议案；
（七）关于 2025 年北京市华远集团有限公司为公司提供融资担保的关联交易的议案；
（八）关于 2025 年北京市华远集团有限公司为公司提供周转资金的关联交易的议案；
（九）关于 2025 年公司为资产负债率为 70%以上控股子公司提供担保的议案；
（十）关于 2025 年公司为资产负债率为 70%以下控股子公司提供担保的议案；
（十一）关于 2025 年公司资产抵押额度的议案；
（十二）关于变更公司名称、证券简称、公司住所、经营范围的议案；
（十三）关于取消监事会并修订《公司章程》的议案；
（十四）关于制定、修订、废止公司制度的议案：
14.01 修订《股东大会议事规则》；
14.02 修订《董事会议事规则》；
14.03 修订《独立董事工作制度》；
14.04 修订《关联交易管理制度》；
14.05 修订《募集资金管理制度》；
14.06 废止《奖励基金管理办法》。
三、 听取公司 2024 年度独立董事述职报告
四、 股东或股东代表发言，公司董事回答股东提问
五、 对议案进行现场表决
六、 清点并统计现场表决情况，上传交易所网络投票系统
七、 取得交易所网络投票系统返回的表决结果汇总
八、 宣读表决结果和股东会决议
九、 见证律师宣读法律意见书
十、 签署会议文件
十一、 会议结束
议案一
华远地产股份有限公司
关于公司 2024 年董事会工作报告的议案
各位股东：
现将公司 2024 年董事会工作报告提交公司股东会，请各位股东审议：
一、报告期内公司所处行业情况
2024 年年初以来，公司稳步推进资产重组工作，并在 2024 年底将房地产开发业
务置出，实现了上市公司的战略转型。通过本次重大资产重组，未来公司将聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向，包括但不限于酒店管理和物业管理等业务，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。因此，报告期内业务包括房地产开发、物业管理和酒店管理等三部分。
（一）房地产行业
2024 年，中国房地产市场已步入下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现两位数下跌。
开发投资增速持续回落，土地投资下行压力加剧。受土地投资和开工面积下滑影响，房地产开发投资增速持续回落。国家统计局数据显示，2024 年 1-12 月，全国房
地产开发投资完成额 100,280 亿元，同比下降 10.6%，继续延续 2023 年的负增长态势；
同期住宅开发投资完成额 76,040 亿元，同比下降 10.5%，占房地产开发投资完成总额的 75.8%。
2024 年房企在融资、销售双重挑战下，除热点城市或深耕的城市外，拿地力度均
较一般。全国土地市场供需两端延续缩量态势，溢价率低位徘徊，流拍率虽有下降但
仍处于较高位。中指院数据显示，2024 年，全国 300 城住宅用地出让金达 2.08 万亿
元，同比下降 27.81%；成交楼面均价为 5,443 元/平方米，同比下跌 5.91%；平均溢价
率为 4.29%，较 2023 年同期下降 0.35 个百分点。
国家统计局数据显示，全年房地产开发企业房屋施工面积 733,247 万平方米，同
比下降 12.7%，降幅较上年扩大 5.5 个百分点；房屋新开工面积 73,893 万平方米，同
比下降 23.0%，降幅较去年扩大 2.6 个百分点；房屋竣工面积 73,743 万平方米，同比
下降 27.7%，增速由正转负。
全年销售持续低迷，销售库存继续增加。2024 年全国商品房销售总规模继续延续下降态势。国家统计局数据显示，2024 年全国新建商品房销售面积 97,385 万平方米，同比下降 12.9%，跌幅较上年扩大 4.4 个百分点。其中，商品住宅销售面积同比下降
14.1%，跌幅较上年扩大 5.9 个百分点。2024 年全年商品房销售金额 96,750 亿元，同
比下降 17.1%，跌幅较上年扩大 10.6 个百分点。其中，新建商品住宅销售金额同比下
降 17.6%，跌幅较上年扩大 11.6 个百分点。新建商品房全年销售均价为 9,934.8 元/平
方米，同比下降 4.8%，其中商品住宅同比下降 4.1%。库存方面，截至 2024 年底，商品房待售面积75,327万平方米，较2023年底增长10.6%，其中住宅待售面积增长16.2%。（二）物业管理行业
近年来，物业管理行业的规模增速逐步放缓。以物业上市公司的数据为例，2020-2023 年，物业上市公司管理面积均值增速从 37.29%降至 12.40%，合约面积均值
增速从 20.39%降至 4.35%。2024 上半年，上市企业管理面积均值约 1.41 亿平方米，
同比增长 9.3%，合约面积均值约 1.87 亿平方米，同比增长 2.19%，且合约面积增速
低于管理面积增速，预示规模增长动能减弱。
行业发展质量稳步改善。上市物业企业来自第三方管理面积占比上升，2024 上半年达 53.76%，这有助于对冲关联方管理面积下降的影响，提升企业独立发展能力，平衡收入来源；“深耕”和“聚焦”成为市场拓展关键词，中海物业、世茂服务等企业明确深耕区域和目标，完善拓展机制，提升外拓质量；企业利润率有所回升：2024上半年，上市物业企业毛利率均值 23.35%，较上年同期下降 1.33 个百分点，但较 2023
年全年上升 0.21 个百分点；净利润率均值 7.11%，较上年同期下降 1.24 个百分点，较
上年全年上升 1.72 个百分点。
行业营收结构深度调整。在营收结构方面，基础物业服务收入占比提升，2024上半年达 72.06%，成为收入增长主因，这得益于企业深化基础服务、打破业态壁垒。增值服务及创新型服务占比下降至 27.94%，其中非业主增值服务受地产下行影响持续萎缩，2024 上半年收入均值同比下降约 26.12%，占营收比重降至 7.19%。业主增值服务中，社区生活服务有发展潜力，2024 上半年披露数据的 15 家上市公司社区生活服务收入均值约 1.85 亿元，同比微增 1.04%，部分企业的社区零售、养老、教育服务增长显著。
（三）酒店管理行业
酒店业客群基础是旅游（C 端）和商务（B 端）出行，因此行业发展与宏观经济周期具有显著的一致性。根据国家统计局数据显示，2024 年全年旅客运输总量 171 亿人次，同比增长 8.5%；旅客运输周转量 3.39 万亿人公里，同比增长 13.6%，旅客运输总量和旅客运输周转量基本回升至 2019 年水平。
2024 年以来，随着国内文化旅游市场的全面复苏和公众旅游热情的不断提升，
2024 年酒店住宿业迎来了新的发展契机。据最新数据，全国已签约的品牌酒店项目总数攀升至 1,466 个。各大酒店集团紧随市场动向，不仅加强了在主要城市的市场渗透，还积极向二三线城市和热门旅游地区扩张。同时，酒店品牌之间的竞争日益激烈，各品牌通过推进品牌升级战略、创新服务方式、提升客户体验等多方面措施，增强了品牌效应和市场竞争力，有效促进了酒店业向品牌化、专业化方向的快速发展。
从酒店房价角度看，2024 年以旅游出行为主的周末酒店房价已超过 2019 年，而
以商务出行为主的周三和周四酒店房价与 2019 年持平。2024 年全国酒店业总收入达
到约 5,300 亿元，超过 2019 年 26.2%；入住率恢复到约 64%，平均房价（ADR）达到
约 340 元，每间可售房收入（RevPAR）达到约 216 元，均与 2019 年基本相当。
二、经营情况讨论与分析
报告期内，公司完成了重大资产重组，已将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团。此次重组不涉及公司控制权变更，标志着公司从传统地产开发向综合性城市运营商的战略转型迈出了关键的一步，实现了从重资产开发商向轻资产服务商的价值重构。通过资产结构的优化与业务整合，公司有效提升资产质量及可持续经营能力，为后续深化轻资产运营、布局城市更新等新赛道奠定坚实基础。
2024 年，中国房地产市场延续下行走势，中央稳地产政策果断应对、不断升级。从 4 月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到 9 月“促进房地产市场止跌回稳”，再到 12 月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。10 月以来居民购房需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象，但总体仍处于萧条区间。
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