新城控股(601155):商业助力穿越周期,积极保障交付进度-动态跟踪

事件:公司发布《2024年6月份及第二季度经营简报》;中指研究院发布《2024上半年中国房地产企业交付规模排行榜》,公司位列第七名。

   点评:公司销售有待提升,商业规模稳步提升,积极保障交付,短债压力可控。

   销售表现有待修复,销售格局保持稳定:2024年6月,公司实现销售额38.0亿元,同比-43.3％,环比-7.3％,边际修复相对缓慢。2024年1-6月,公司累计实现销售额235.5亿元,同比减少44.5％,销售同比略低于百强房企同期表现(-41.8％);销售均价7221元/平米,同比-12.0％,价格端受供货结构与市场需求影响表现较弱;其中,公司销售额内部排名前三的省份为江苏(74亿元,同比-49％)、天津(23亿元,同比-26％)、山东(20亿元,同比-46％),销售额占比分别为31.3％、9.6％、8.3％,江苏省作为公司销售大本营贡献稳定。

   开发规模逐步降低,积极保障交付进度:截至23年末,公司共有220个子项目在建;总建筑面积达3706万平米(含合联营项目),同比-31.0％。24年上半年公司暂未公告新增拿地,随着开发业务规模降低,低毛利项目影响将逐步消减,公司盈利水平有望逐步回升。公司积极保障交付进度,24年上半年,公司完成竣工面积690万平米,达成年度目标的50.8％,据中指研究院统计,公司完成交付5.7万套,同比增长12.9％,预期年内结算进度有保障。

   商业表现稳健向上,利润贡献持续提升:2024年1-6月,公司累计实现租金收入58.0亿元(不含税),同比增长19.4％,商业运营总收入62.1亿元,同比增长19.4％,稳定贡献经营现金流。截至24年6月,公司已开业及委托管理的在营商业物业共166座,较23年末增加4座,物业总建面1531万平米,规模稳步扩张;整体出租率97.35％,较23年末提升0.9pct,经营效益稳步提升。2023年,公司商业物业出租及管理总收入106.3亿元,在营收中占比8.9％,贡献毛利74.3亿元(毛利率70％),毛利占比32.7％。

   有息负债有序压降,24H2公开债务压力可控:截至23年末,公司有息负债570.8亿元,同比减少19.9％。截至24年7月15日,公司24年下半年待偿还公开债务仅剩7亿美元海外债(8月和12月分别到期2.5亿美元、4.5亿美元)。23年末公司非受限投资性房地产价值412亿元,24年一季度末公司在手货币资金178.5亿元,抵押物与在手资金储备相对充足。

   盈利预测、估值与评级:考虑公司销售下滑及房价下行或导致开发毛利率修复缓慢、减值压力持续等影响,下调公司24-25年EPS预测为0.24元、0.38元(原预测为2.41元、3.03元),新增公司26年EPS预测为0.70元;当前股价对应24-26年PB分别为0.36/0.36/0.35倍,公司商业稳步发展,提升穿越周期实力,利润率有望逐步回升,财务保持稳健,PB估值处于低位,维持"买入"评级。

   风险提示:地产销售/交付/商业经营不及预期、现金流弱化、市场下行超预期等。