招商蛇口(001979):毛利率下滑,聚焦高质量土储-2024年三季报点评

事项:

   公司2024年前三季度实现营业收入约780.09亿元,同比增长2.88％,归母净利润约26.01亿元,同比下降31％。其中第三季度实现营业收入约267.37亿元,同比增长9.64％,归母净利润约11.83亿元,同比下降26.78％。

   评论:

   毛利率下滑,归母净利承压。公司前三季度实现营业收入约780.09亿元,同比增长2.88％,归母净利润约26.01亿元,同比下降31％。营收与归母净利润增速不一致,主因开发业务项目结转毛利率同比下降。公司前三季度毛利率为9.95％,相较去年同期18.25％、上半年11.98％,分别下滑8.3pcts、2.03pcts。

   前三季度权益销售金额1002亿元,同比下降29％。2024年1-9月,公司累计签约面积642.44万方,同比下降30％,实现销售金额1451.71亿元,同比下降35.9％,其中权益销售额1002亿元,同比下降29％。其中一线城市权益销售金额占31％,相比2023年36％略有下降,与供货类型和节奏有关,如上海新盘均位于外环外,以刚需为主。

   聚焦高能级城市核心地块,土地投资强度为19.9％。1)2024年1-9月,公司累计获取土地14宗,总计容建筑面积约139.98万平方,总地价288.84亿,权益地价208.7亿元。2)土地投资强度为19.9％,相较2023年39％有所下降,相较上半年14.5％有所提升,主因公司谨慎投资,下半年以来拿地主要为高能级城市核心地块,如上海静安以及徐汇、杭州拱墅区地块。3)1-9月公司一二线城市权益拿地金额占比为99.8％,包括上海、广州、杭州、成都、郑州、合肥、西安,其中上海占总权益拿地金额60％。

   融资渠道畅通,偿债压力较小。1)截至2024年10月30日,公司累计发行140亿元信用债,此外10月发行保租房reits(基金募资13.6亿元),融资渠道畅通。2)公司2024年到期公开债15亿元,流动性充裕,偿债压力较小。

   投资建议:公司高能级城市布局有望支撑销售兑现,2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势,随着滞重土储的不断消化以及后续前海项目进入开发,预计招商蛇口将是较早走出利润率下滑的公司之一。公司毛利率下滑,我们调整24-26年公司eps分别为0.62、0.69、0.83元(前值为0.76、0.77、0.84元),考虑到公司作为头部国央企的中长期价值,以及储备优质的前海项目,基于剩余收益模型,给予25年目标价13元,对应25年19倍PE,维持"推荐"评级。

   风险提示:行业继续单边缩表,市场继续大幅下行。